دور باطل سیاستهای تأمین مسکن در ایران
بخش مسکن در کشور ما با یک دور باطل سیاستهای تکراری مواجه است و افزایش شکاف بین بهای مسکن و درآمد خانوارها و گسترش پدیده حاشیه نشینی بیانگر ناکارآمدی این سیاست ها است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران تسنیم «پویا»، بخش مسکن از مهم‌ترین بخشهای اقتصاد یک کشور است که هم از نظر سهم در سبد هزینه خانوار و سهم در تولید ناخالص داخلی و هم از نظر نقش آن در تغییرات شاخصهای کلان اقتصادی همچون رشد اقتصادی و اشتغال عوامل تولید، از اهمیت غیرقابل انکاری برخوردار است.
بر اساس مطالعات انجام شده به ازای ساخت هر 200 متر مربع 4 شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم ایجاد می‌شود. به همین دلیل رشد معقول و منطقی قیمت و تحرک ملایم بازار مسکن به‌عنوان هدفی مطلوب و سیاستی قابل تعقیب درنظر گرفته می‌شود.
زیرا رکود در بخش مسکن از جهت تأثیر منفی بر سرمایه‌گذاری در این بخش و کاهش رشد کل اقتصاد؛ برای سیاست‌گذاران اقتصادی و دولت مردان پدیده‌ای ناخوشایند است.
از سوی دیگر رونق سریع و رشد شتابان قیمت نیز به دلیل تأثیر شدید آن بر افزایش هزینه‌های خانوار و نارضایتی اجتماعی ناشی از آن، هیچگاه مطلوب سیاست‌گذاران و ناظران این بخش نمی‌باشد.
به همین دلیل در یادداشتی به لزوم اتخاذ سیاستهای مناسب برای تأمین مسکن اشاره می‌کنیم و نقاط ضعف و قوت سیاستهای اتخاذ شده در دوران پس از انقلاب اسلامی را نیز بررسی خواهیم کرد.
تأمین مسکن جزئی از سیاستهای اجتماعی می‌باشد؛ زیرا سیاستهای اجتماعی را مجموعه‌ای از نهادها و فعالیتهایی تعریف می‌کنیم که بر رفاه افراد جامعه تأثیر مثبت می‌گذارند.
این سیاستها شامل تأمین اجتماعی، تأمین مسکن، آموزش، بهداشت و ارائه خدمات اجتماعی به افراد می‌شود. بدیهی است که در یک سیاست اجتماعی موفق باید بین این برآوردن چنین نیازهایی ترکیبی بهینه به وجود بیآید.
حال اگر سیاست اجتماعی تأمین مسکن به گونه‌ای تنظیم شود که مانع رشد اقتصادی باشد؛ در نهایت باعث کاهش رفاه جامعه می‌شود. همچنین اگر رشد اقتصادی مانع تأمین پایدار مسکن گردد؛ این رشد نیز به ناپایداری و عدم رفاه می‌انجامد.
از ابتدای قرن بیستم حق تأمین مسکن مناسب برای آحاد جامعه به تدریج در کشورهای صنعتی به‌عنوان یکی از «حقوق شهروندی» رسمیت یافت و به یکی از وظایف اصلی دولتها تبدیل شد. همانطور که در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز یکی از وظایف دولت، تأمین مسکن مناسب برای ملت ایران است.
بررسی‌های اجتماعی در کشورهای توسعه یافته درمورد تأمین مسکن نشان می‌دهد که علیرغم تفاوتها، تمامی سیاستها معطوف به آن بوده است که با شیوه‌های مختلفی بهای مسکن مناسب -ملکی یا اجاره‌ای- برای خانوار «قابل پذیرش» گردد.
یعنی به‌طور معمول بهای مسکن ملکی از حدود 3 برابر درآمد سالانه خانوار و اجاره بها از حدود 20 درصد درآمد آن‌ها تجاوز نکند.
اما در کشورهای درحال توسعه‌ای چون ایران به طور معمول شکاف بین بهای مسکن با درآمد خانوارها به‌گونه‌ای بوده که باعث رواج پدیده اسکان غیررسمی یا حاشیه نشینی در کشور شده است.
این واقعیت نشان از ناکارآمدی سیاستهای اجتماعی در بخش مسکن دارد. یعنی نهادها و راهکارهای تأمین رفاه کارآمد نبوده‌اند یا با قواعد رشد اقتصادی انطباق لازم را نداشته‌اند.
سیاست‌گذاری‌های نادرست در زمینه تأمین مسکن خانوار موجب شد؛ کشور با بحرانهایی همچون افزایش سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوار، گسترش حاشیه نشینی، کاهش تمایل جوانان به تشکیل خانواده، کاهش انگیزه تولید و کارآفرینی، تشدید نارضایتی عمومی از برنامه‌های عمرانی دولتها، تشدید تورم، افزایش جرایم اجتماعی و تهدید امنیت اقتصادی روبه‌رو شود.
حال به بررسی سیاستهای تأمین مسکن در دوران پس از انقلاب اسلامی می‌پردازیم تا بتوانیم نقاط قوت و ضعف ساختاری آن را دریابیم.
در 10 سال ابتدایی جمهوری اسلامی با تصویب قانون زمین شهری، دولت توانست برای حل مسأله مسکن قشر کم‌درآمد و تثبیت قیمت زمین، اراضی شهری را تملک کند و زمین و مصالح ارزان را در اختیار مصرف‌کننده نهایی قراردهد تا برای خود مسکن بسازند.
بدین ترتیب روشهای پیش از آن که در خدمت تولیدکنندگان انبوه بود و به مصرف‌کنندگان تنها وام خرید پرداخت می‌شد؛ تغییر یافت. در این دوران سیاست تثبیت اجاره‌بها نیز اجرا شد.
اما نبود سیاستهای اجتماعی یا شهری منسجم باعث شهروند زدایی در کلان شهرها و گسترش شتابان اسکان غیررسمی یا حاشیه‌نشینی در شهرهای بزرگ شد.
در فاصله بین سالهای 1368 تا 1384 نیز سرمشق جهانی دولت رفاه به صورت کاهش مداخله و هزینه‌های دولت، کنار گذاشتن سیاستهای مسکن اجتماعی و آزادسازی بازار بدون زمینه سازی لازم وارد اقتصاد و سیاستهای اجتماعی ایران شد.
در عرصه زمین شهری؛ دولت سیاست معکوس گذشته را پیش گرفت و قیمت زمین شهری را به بازار آزاد سپرد. همچنین در قالب برنامه‌های توسعه به خود اجازه داد تا اراضی شهری را که در گذشته با قانون زمین شهری به تملک دولت درآمده بود؛ به قیمت روز به فروش برساند و درآمد حاصله را صرف ساخت مسکن استیجاری دولتی کند.
طی 15 سال اجرای چنین سیاستی؛ در نهایت 82 هزار واحد مسکونی ساخته شد که به منظره تحقق تنها 0.7 درصد از اهداف مورد نظر در برنامه‌های توسعه است.
به تدریج نسبت بهای مسکن به درآمد سالانه خانوار از حدود 3.5 برابر پیش از انقلاب اسلامی و حدود 3 تا 4 برابر 10 سال ابتدایی انقلاب، در فاصله سالهای 68 تا 84 به 6، 8 و 10 برابر افزایش یافت. افزایش سوداگری در این بخش و روی آوردن مردم به مسکن و زمین به‌عنوان یک دارایی، در پی تورم بالا، باعث شد که در حباب بخش مسکن در ایران دمیده شود.
در انتهای این دوره بخش مسکن به رکود تورمی وارد گشت و دامنه اسکان غیررسمی حتی به شهرهای کوچک و متوسط نیز کشیده شد.
به همین جهت دولت در برنامه چهارم توسعه کوشید تا سیاستهای پیشین را که هر کدام مربوط به یک سرمشق و ناسازگار بودند؛ کنار بگذارد و سیاستهای کارآمدی را با محوریت تأمین مسکن قشر کم درآمد اتخاذ کند.
از سال 1384 تا 1392 بار دیگر عرضه زمین ارزان (استیجاری) به مصرف‌کنندگان نهایی که به سرعت باید تعاونی مسکن تشکیل می‌دادند؛ در دستور کار دولت قرار گرفت. مبنای قانونی این اقدام نیز بند «د» تبصره قانون بودجه سال 1386 بود.
در برنامه اجرایی این طرح که موسوم به «مسکن مهر» بود، تولید 1.5 میلیون مسکن در زمینهای استیجاری پیش‌بینی شد. اما هیچ اقدام دیگری برای خروج بخش مسکن از سوداگری نیز انجام نشد و در این دوره قیمت زمین و مسکن جهشهایی تا چند برابر نرخ تورم کل کشور داشت.
حال با روی کار آمدن دولت حسن روحانی، مسئولان سیاستهایی چون مسکن مهر را مزخرف خواندند و بار دیگر همچون سالهایی که کارگزاران امور را در دست داشتند؛ مسیر بانک و بورس را برای تأمین مسکن قشر کم درآمد انتخاب کرده‌اند و اجرای سیاستهایی چون اوراق رهنی و وامهای 160 میلیون تومانی را برای حل معضل مسکن خانوار پیش گرفته‌اند.
به نظر می‌رسد که بخش مسکن در کشور ما با یک دور باطل سیاستهای تکراری مواجه است. اما وقت آن است که از تجربه‌های فراوان خود در بخش سیاست‌گذاری‌های تأمین مسکن استفاده کنیم و مشکلات را یکی پس از دیگری حل کنیم.
مردم ایران به قدری از سیاستهای نادرست در بخش مسکن آسیب دیده‌اند که دیگر تاب و توان تحمل مشکلات بیشتر را ندارند.
انتهای پیام/
