جزئیات طرح جامع ۱۲ساله مسکنی دولت یازدهم با وام ۸۰میلیونی/ خبرهای خوش در راه است

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، در 17 ماه سپری شده از عمر دولت یازدهم، "انتقاد" همراه مسئولان دولت تدبیر و امید بوده است؛ یا آنها (دولتی‌ها) به عملکرد دولت قبل و برخی برنامه‌ها از جمله طرح مسکن مهر انتقاد کرده‌اند یا این‌که شماری از کارشناسان و نمایندگان مجلس به واسطه همین طرح انتقادات پیاپی را به مسئولان دولتی وارد کرده‌اند.

جنس این انتقادات البته متفاوت بوده دولتی‌ها همان اول ادامه طرح مسکن مهر را متوقف و آن را باعث تورم 40 درصدی در کشور معرفی کردند و وعده معرفی جایگزین این طرح را پس از بازنگری در طرح جامع مسکن دادند. اما با طولانی شدن تحقق این وعده، موج انتقادات از عملکرد دولت به مرور شدت گرفت و برخی نمایندگان مجلس این وضعیت را نشان‌دهنده بی‌برنامه بودن دولت در حوزه مسکن ارزیابی کردند.

حال با گذشت حدود یکسال و 6 ماه معاون وزیر راه و شهرسازی با حضور در خبرگزاری تسنیم به تشریح برنامه‌ 12 ساله دولت در بخش مسکن پرداخت و با اعلام جزئیات طرح بازنگری شده جامع مسکن گفت: در بازنگری طرح جامع مسکن می‌خواستیم واقع‌بینانه عمل کنیم و این برنامه شعاری نباشد.

حامد مظاهریان دوری از شعارزدگی در برنامه‌ها‌ را یکی از عوامل تاثیرگذار در طولانی شدن بازنگری در طرح جامع مسکن می‌داند. وی در گفت‌وگو تفصیلی با خبرگزاری تسنیم با بیان این‌که در دهه فجر خبرهای خوشی از برنامه های دولت در مسکن اجتماعی اعلام می‌شود از ساخت 100 تا 300 هزار واحد مسکن در قالب این طرح خبر داد.

وی البته به اختلاف نظر در خصوص نامگذاری طرح مسکن اجتماعی دولت اشاره‌ای کرد و گفت شخصا با نامگذاری مسکن اجتماعی به نام  "مسکن امید" مخالف هستم چون اگر به مسکن اجتماعی، مسکن امید بگوییم این برنامه متعلق به دولت یازدهم می‌شود این در حالی است که برنامه ما برای بخش مسکن 12 ساله است. مسکن اجتماعی وظیفه دولت است نه به عنوان یک طرح خاص متعلق به یک دوران خاص. باید از قید نام‌ها رها شویم.

بخش اول گفت‌وگو با معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی را در ادامه می‌خوانید؛

تسنیم: مدت‌هاست که بحث بازنگری در طرح جامع مسکن مطرح شده و طولانی شدن این پروسه انتقاداتی را به‌دنبال داشته است، این بازنگری با چه هدفی اجرا شد؟

مظاهریان: طرح جامع مسکن که با پشتوانه 5 دهه برنامه ریزی در ایران و با توجه به تجربیات برنامه های توسعه قبل و پس از انقلاب شکل گرفته است؛ به اجمال می توان طرح جامع مسکن را نقشه راه نیل به اهداف بخش مسکن در افق 12 ساله تا سال 1405 دانست. بر این اساس دولت  باید مسیر پیش روی را به طور مستمر بازنگری و با توجه به دستاوردها، ناکامی ها و شرایط اجتماعی و اقتصادی موجود، اصلاحات احتمالی را در مسیر دستیابی به اهداف اعمال کند. گذشت حدود 8 سال از تدوین طرح جامع مسکن، بروز تحولات جمعیتی به روایت سرشماری های نفوس و مسکن سالهای 1385 و1390، و بالاخره تغییرات اساسی در رشد اقتصادی و به تبع آن تحولات محسوس در نحوه توزیع درآمد و حجم خانوارهای کم درآمد را می توان از جمله دلایلی دانست که لزوم بازنگری در  نقشه راه طرح جامع مسکن را دوچندان نمود.

بخش اول طرح جامع به هدف گذاری و چهره نمایی وضعیت موجود بخش مسکن پرداخته و در افق 12 ساله، کاهش شاخص دسترسی به مسکن به عنوان یک هدف اساسی مورد توجه قرار گرفته است. این شاخص، مدت زمان انتظار یک خانوار متوسط در کشور را برای صاحب خانه شدن نشان می دهد.

 تسنیم:‌شاخص دسترسی به مسکن در کشور چند سال است؟ 

مظاهریان: در حال حاضر این شاخص در کشور ما 12 سال است. هدف گذاری طرح مذکور ، رساندن شاخص دسترسی به 8 سال است . متوسط این شاخص در کشورهای پیشرفته 5 سال و در برخی موارد نیز به 3 سال می رسد. لیکن برای یک هدف گذاری واقع بینانه و پرهیز از شعارزدگی، در بازنگری طرح جامع، شاخص دسترسی به مسکن در افق 12 ساله ، 8 سال تعیین شد.

 تسنیم: چه هدفی از چهره‌نگاری وضع بخش مسکن پیگیری شد؟ 

مظاهریان: هدف از چهره‌نمایی وضع موجود بازار مسکن ، نیازسنجی و برآورد تقاضای بازار در افق اجرای طرح می باشد . بر اساس سرشماری‌های رسمی نفوس و مسکن، به ازای هر 100 خانه 105 خانوار داریم که حاکی از یک نیاز بالفعل است، یعنی خانوارهایی که تشکیل شده‌اند ولی هنوز خانه مستقلی ندارند. بر این اساس هم‌اکنون با حدود 1.2 (یک و دو دهم) میلیون واحد کمبود مسکن مواجه هستیم.

در مرحله بعدی طرح تعداد خانوارهای جدیدی که تا افق 12 ساله تشکیل خواهند شد مورد مطالعه قرار گرفت. با توجه به پیش بینی افزوده شدن حدود 5 میلیون و 800 هزار خانوار جدید تا سال 1405 ( یعنی سالانه حدود 500 هزار خانوار) ، همچنین با توجه به برآورد حدود سه میلیون خانه شهری و حدود دو میلیون خانه روستایی نیازمند بازسازی و نوسازی و با در نظر گرفتن همه عوامل ممکن در تحولات خانوار، موجودی مسکن و سیستم‌های تولید مسکن، در مجموع طی 12 سال آینده نیاز به ساخت حدود 12 میلیون و 720 هزار واحد  مسکونی در کشور داریم. بنابراین با ساخت سالانه یک میلیون و 60 هزار واحد مسکونی به نیاز های این بخش پاسخ مناسبی داده خواهد شد که این پتانسیل در صنعت ساختمان و ظرفیت های اقتصادی کشور وجود دارد.

البته علیرغم وجود کسری 1.2 میلیون واحد مسکن در کشور، گزارش مرکز آمار ایران در سال 1390 حاکی از وجود یک میلیون و 600 هزار خانه خالی است.

بر اساس گزارش مرکز آمار از این تعداد، حدود 300 هزار خانه خالی در تهران (450 هزار واحد در استان‌های تهران و البرز)، 300 هزار واحد نیز در روستاها و بقیه در دیگر شهرهای کشور است.

 تسنیم: در سال‌های اخیر آمارهای مختلفی در خصوص خانه‌های خالی مطرح می‌شود، از چه شاخصی برای شناسایی این خانه‌ها استفاده شده است؟ 

مظاهریان: با توجه به حساسیت و اهمیت موضوع، مکاتباتی در خصوص نحوه جمع آوری آمار مطروحه با مرکز آمار ایران صورت گرفته و با عنایت به مکفی نبودن مستدلات، موضوع با بررسی مصرف برق ساختمان های مسکونی از سوی وزارت نیرو پیگیری شد که گزارش وزارت نیرو مبنی بر وجود 240 هزار کنتور برق با کارکرد نزدیک به صفر در شهر تهران نشان از صحت آمار مرکز آمار ایران است که نیاز توجه ویژه به این موضوع را دو چندان می کند.

در شرایطی که در حال حاضر نیاز بالقوه مسکن حدود یک میلیون و دویست هزار واحد است، وجود یک میلیون و ششصد هزار واحد خانه خالی، حاکی از عدم انطباق الگوی عرضه با تقاضا در جامعه است. خانه‌های عمدتاً لوکس که خانوارهای نیازمند مسکن استطاعت خرید آن ها را ندارند. یعنی 1.2 میلیون خانوار فاقد مسکن که در فکر تهیه مسکن هستند لیکن نمی‌توانند در این بازار نیاز خود را تامین نمایند. بنابراین احتمالا میتوان نتیجه گیری کرد که در سال های گذشته، نظام تأمین مالی مسکن و بطور مشخص سیستم بانکی، در جهت کارایی عمل نکرده است لذا این نظام تأمین مالی، به ساخت واحدهایی که در استطاعت عامه جامعه نبوده، منجر شده است.

این مسئله این تئوری را تقویت می‌کرد که باید در قالب مسکن اجتماعی و حمایتی برای طبقات پایین و متوسط درآمدی، برنامه ریزی روشنی انجام دهیم. در نهایت با توجه به برآیند چالش‌های موجود در سیستم ساخت، تأمین مالی، شهرداری‌ها و... تصمیم به تدوین سه برنامه مجزا برای جامعه هدف گرفته شد؛ اولویت نخست تأمین مسکن روستاییان است.

بر اساس اصل 31 قانون اساسی دولت مکلف است برای همه خانواده‌های ایرانی مسکن متناسب با نیاز تهیه کند و اولویت با آنهایی است که نیازمندتر هستند. لذا مسکن روستایی در اولویت قرار می‌گرفت، در این برنامه سالانه 200 هزار وام 15 میلیون تومانی با بهره‌ 5 درصد تصویب شد. این میزان سود در مقایسه با سود 22 درصدی رایج در نظام بانکی بسیار مناسب است.

با توجه به جامعه هدف این طرح که طبقات پایین درآمدی جامعه است و نیاز آن ها به تأمین مسکن در قالب برنامه های حمایتی، رساندن این نرخ به 5 درصد حائز اهمیت است.

بخش بعدی هدفگذاری طرح، طبقه میانی جامعه است . افرادی که یک محل درآمد دارند و در قالب مسکن حمایتی نیازمند حمایت می باشند. این گروه عمدتاً در دهک‌های 3 تا 5 قرار می‌گیرند. در خصوص دهک‌های یک و دو، در اکثر کشورهای جهان وظیفه دولت است که آنها را تحت پوشش حمایت حداکثری قرار دهد. دولت باید بپذیرد که مسئول پاسخگوی نیاز این اقشار است چرا که نیاز این قشر، اساساً قابل تأمین توسط نظام بازار نیست.

موضوع دیگری که باز در چهره‌نمایی از وضع موجود بازار مسکن با آن مواجه شدیم وضعیت نابهنجار بافت‌های فرسوده بود. حدود 77 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد. در بیان اهمیت این موضوع در خور توجه است که مساحت تهران حدود 70 هزار هکتار است و در کشور 77 هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد.

در اکثر شهرها، هسته مرکزی با محدودیت دسترسی به خدمات عمومی و فضاهای شهری مواجه است. در حاشیه شهرها نیز حدود 56 هزار هکتار بافت های حاشیه‌ای و سکونتگاه های غیر رسمی داریم که این بافت‌ها هم نیازمند توجه ویژه هستند. مجموع این دو بافت شهری حدود 133 هزار هکتار است و 21 میلیون جمعیت کشور در این بافت‌ها زندگی می‌کنند.

طرح جامع مسکن به عنوان یک طرح راهبردی ساختاری است که به صورت جامع همه ابعاد را در نظر گرفته است. در حال حاضر هدف ما مرور و تغییر زمان برنامه‌ها متناسب با اتفاقات بازار است. توجه طرح جامع مسکن نیز با همین رویکرد به بافت‌های فرسوده معطوف شده است.  به این منظور و با تدقیق آمار، تأمین 300 هزار وام در سال برای بازسازی بافت های فرسوده کشور (به مدت 6 سال) یکی از برنامه های این وزارت خانه تعیین شد. که رقم بالایی را شامل می‌شود و 1.8 میلیون خانه در بافت‌های فرسوده بازسازی و نوسازی می شود.

 تسنیم: نرح سود این تسهیلات چه میزانی است؟ 

مظاهریان: این وام‌ها با بهره 9 درصد پایین تر از نرخ تسهیلات در نظام بانکی است، این وام برای 6 سال آتی و در شهرهای مختلف به میزان 30، 40 و 50 میلیون تومان تعیین شده است. در واقع دولت یازدهم به دنبال تسهیل در فرآیند تولید مسکن بوده و از دخالت مستقیم در این فرآیند بر حذر است.

دولت به عنوان تسهیل گر در فرآیند ساخت و به دنبال اعطای تسهیلات در استطاعت خانوارها به جای تسهیلات 23 و 24 درصدی سیستم رایج بانکداری می باشد. اجرای این برنامه نه تنها به نیاز مسکن پاسخ می دهد بلکه می تواند در بازسازی بافت های فرسوده موثر باشد.

سه شاخص مورد توجه در بافت فرسوده نفوذ‌ناپذیری، ریزدانگی و ناپایداری است. بافت‌های فرسوده قطعات کوچکی کنار هم با معابر کم عرض و خیلی کوچک هستند بنابراین این بافت ها فاقد دسترسی‌ها و امکانات کافی هستند، همچنین با توجه به ناپایدار بودن آن ها در برابر حوادثی مانند زلزله مقاوم نیستند.

 یکی از انتقادات وارده به طرح مسکن مهر، اجرای این طرح در حاشیه‌ شهرها است فضاهایی که اتصال آن به بافت شهری و ایجاد خدمات زیربنایی بران آن ممکن است سالیان زیادی به طول انجامد. ساخت‌وساز در بافت فرسوده از این منظر نیز درخور توجه است که خیابان، آب، برق، گاز، مدرسه و امکانات روبنایی و زیرساخت های شهری در این بافت‌ها فراهم است و بالتبع هزینه تمام شده این واحدها کمتر خواهد بود.

بر این اساس می توان گفت اجرای این طرحها حدود نیمی از مسکن مورد نیاز را تامین مالی کرده و با توجه به نرخ بهره‌ مناسب این تسهیلات به نظر می رسد متقاضیان واقعی مسکن و جامعه مورد نظر در این طرح امکان حضور در بازار را دارند و این نرخ بهره پایین بهترین ترغیب برای آنهاست.

 تسنیم: چند وقتی است که دولت بحث مسکن اجتماعی را مطرح کرده‌ است، این طرح در چه وضعیتی قرار دارد؟ 

مظاهریان: بخش دیگری از برنامه های تأمین مسکن برای دو دهک پایین جامعه که امیدواریم بتوانیم آنرا در سال آینده آغاز نماییم و از الویت های این مجموعه می باشد، مسکن اجتماعی است که ساز و کار متفاوتی با برنامه های قبل دارد. بخش‌هایی که به آنها اشاره شد برای تقویت طرف عرضه می باشد که با پرداخت تسهیلات مسکن به توسعه بخش تولید کمک می شود و یا در روستاها بهسازی و نوسازی واحدهای مسکونی محقق می گردد. اما مسکن اجتماعی برای افرادی است که هیچ آورده‌ای نداشته، حتی امکان تهیه وثیقه جهت اخذ تسهیلات را ندارند، اصطلاحا می‌گویند بانک پذیر هم نیستند. طبقه مستضعفی که دولت ناگزیر است با دخالت مستقیم نقش اصلی را در تأمین مسکن آنها ایفا نماید. این موضوع بسیار پیچیده ای است؛‌ چراکه مسائل اجتماعی در اینجا نیز مطرح می گردد به طوری که اگر مسکن بخشی از این افراد را تأمین نماییم با توجه به اینکه امکان تأمین نیازهای اولیه خود مانند سیر کردن شکم را ندارند حتی اقدام به فروش مسکن واگذارشده برای پاسخ به نیازهای اولیه می نمایند لذا دخالت در این بازار و تأمین مسکن این گروه بسیار پیچیده و نیازمند توجه ویژه است.

 تسنیم: این افراد چگونه شناسایی می‌شوند؟ 

مظاهریان: شناسایی این افراد نیازمند دقت نظر و شامل پیچیدگی های خاصی است که هر نوع دخالت در این گروه را با دشواری و مسائل ویژه روبه رو می سازد.

 با همکاری سازمان بهزیستی و کمیته امداد و با بهره گیری از نظرات مشاوران اجتماعی سعی در شناسایی این گروه و نوع نیازهای آنها داریم. تجربه‌های چندان موفقی در این بخش وجود ندارد و به عنوان مثال در برخی موارد اسکان موقت این گروه ها در برخی مناطق منجر به بروز حرج و مرج در منطقه و مقاومت آنان در برابر جابه جایی و ایجاد اصلاحات مورد نیاز، ناکامی‌ طرح و عدم تحقق اهداف مورد نظر را موجب گردیده است. بنابراین تأمین مسکن و دست یابی به اهداف در این بخش همکاری دستگاه‌های دیگری در کشور را می طلبد. بهترین گزینه کمک گرفتن از شورای عالی رفاه است که پس از سال ها تعطیلی ، رئیس جمهور محترم آن را احیاء کردند.

شناسایی این افراد خارج از حدود اختیارات و توان وزارت راه و شهرسازی است و نهادهایی مانند کمیته امداد و سازمان بهزیستی که این افراد را تحت پوشش خود دارند و بعضاً برای آنان مقرری پرداخت می نمایند، در این امر می توانند کارا عمل نمایند. مضاعف بر این ایده تجمیع یارانه نیز می‌تواند به اجرای این سیاست کمک نماید. یارانه غذا و یارانه سوخت را در صورت تجمیع و با توجه به عدم انتفاع این طبقه از این نوع یارانه ها می‌توان به عنوان پشتوانه اجاره‌ای که نمی‌توانند پرداخت نمایند، استفاده نمود. از این طریق می‌توان سیاست مسکن اجتماعی را اعمال کرد در حالی که تجربه‌های ناموفق قبل را ندارد.

هم اکنون در حال تبادل افکار و اطلاعات با وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی به‌عنوان متولی بخش‌های حمایتی می باشیم که پیشرفت در خور توجهی در این بخش ایجاد کرده است اما به دلیل نهایی نشدن اعداد و ارقام و همچنین مشخص نشدن پتانسیل ها و ظرفیت های این دو وزارتخانه، اطلاعاتی در این خصوص  منتشر نکرده‌ایم. تلاش ما بر این است تا بتوانیم خبرهای خوشی از برنامه های دولت در مسکن اجتماعی در روزهای دهه فجر اعلام کنیم.

در مسکن اجتماعی به دنبال ارائه یک بسته اجرایی و طرح خاص نیستیم. در حقیقت طرح به گونه ای است که بتوانیم متناسب با شرایط متفاوت کشور برنامه ریزی کنیم. در سه ماه گذشته هیچ کس چنین افت قیمتی را برای نفت پیش بینی نمی کرد. سایر مسائلی که در منطقه رخ داده است نیز به همین شکل می باشد. لذا در طرح جامع مسکن به گونه ای عمل شد تا بتوانیم سیاست‌هایی را متناسب با شرایط جلو ببریم و بخشی از طرح جامع را با توجه به وضعیت بازار عملیاتی نماییم. در مراحل تدوین طرح جامع به محض تکمیل شدن بخشی از طرح آنرا منتشر می‌کردیم تا اظهارنظرهای پیرامون آن بخش بتواند در تدوین هر چه بهتر و عملیاتی نمودن آن ما را کمک نماید.

در واقع به جای این‌که در اتاق در بسته‌ با مجموعه ای از کارشناسان طرح را تصویب کنیم ، آنرا با بهره گیری از نظر عموم تدوین نمودیم و از نقدهای منصفانه، در جهت هر چه کاراتر نمودن طرح جامع مسکن نهایت استفاده را بردیم. به عنوان نمونه، بازخورد نظرات صاحبنظران، نمایندگان مجلس، خبرنگاران و کارشناسان را که در رسانه های مختلف ارائه می شد، مورد بررسی و بازبینی قرار داده و متناسب با موضوع، در طرح جامع مسکن اعمال کرده‌ایم.

در خصوص مسکن اجتماعی نیز در مرحله توافق نهایی هستیم، ضمن اینکه نباید اجرای این طرح به تمرکز فقر منجر شود. قرار نیست زمینی را بسازیم و بگوییم این مسکن اجتماعی است. یا ساختمانی را بسازیم و بگوییم این برای کم‌درآمدهاست. با این کار افراد هدف، مُهر می‌خورند و تبعات اجتماعی را به دنبال خواهد داشت.

تسنیم: قرار است مسکن اجتما عی کجا جانمایی شود؟ 

مظاهریان: ظرفیت های خالی مسکن مهر نیز یکی از جاهایی است که می تواند مورد استفاده طرح مسکن اجتماعی قرار گیرد، البته نه اینکه به صورت انبوه باشد.

ما به دنبال اجرای سنت های حسنه ای هستیم که در جامعه جاری بوده است، خاطرم هست در محله ای که زندگی می‌کردیم از کسی که وضع بهتری نسبت به ما داشت انگلیسی یاد می‌گرفتیم و کسی هم بود که مثلا در ریاضی از ما وضع بدتری داست و به او ریاضی یاد می‌دادیم. جامعه این‌گونه و بدون هیچ گونه مداخله از سوی دولت رشد می‌کند و همبستگی جامعه حفظ می‌شود.

فکر کنید شهرکی بسازیم که برای فقرا باشد چه اتفاقی می‌افتد، با این کار فقر را بازتولید می‌کنیم و به بچه‌ها می‌گوییم آخر و عاقبت شما این‌گونه خواهد شد. پیچیدگی مسکن اجتماعی ایجاب می‌کند که خیلی با تأمل حرکت کنیم، یعنی در دولت یازدهم علیرغم فشارهای موجود، همیشه این نگرانی را داشته‌ایم که کاری نکنیم که نتوانیم جوابگوی آن باشیم، به خصوص در مسکن اجتماعی.

تسنیم: وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی به دنبال نامگذاری مسکن اجتماعی به نام مسکن امید است؟

مظاهریان: مسکن اجتماعی (Social housing) همه جای دنیا تعریف روشنی دارد و اسامی که مطرح می‌شود این برنامه‌ها را از سابقه علمی آن، جدا می‌کند. مسکن مهر، یک طرح اجتماعی بود و وقتی با این نام مطرح شد یعنی این‌که این واژه متعلق به یک دولت است و اگر بگوییم مسکن امید، نیز همین‌گونه خواهد شد. شخصا با این نام مخالف هستم چون اگر به مسکن اجتماعی، مسکن امید بگوییم این برنامه متعلق به دولت یازدهم می‌شود این در حالی است که برنامه ما برای بخش مسکن 12 ساله است. مسکن اجتماعی وظیفه دولت است نه به عنوان یک طرح خاص متعلق به یک دوران خاص.

مسکن اجتماعی برای دو دهک پایین جامعه است، اگر برای این طرح اسم بگذاریم این برنامه را محدود می‌کنیم، گرچه شاید جامعه تمایل به خواندن این برنامه ها با نام خاص داشته باشد اما ما از این‌که مسکن اجتماعی را مسکن امید بنامیم پرهیز می کنیم.

تسنیم: به هر حال به نظر می‌رسد وزارت کار روی اسم "مسکن امید" اصرار ویژه‌ای دارد؟

مظاهریان: در بدنه کارشناسی وزارت راه و شهرسازی با این اسم مخالف هستیم و فکر می‌کنم دکتر آخوندی هم همین حس را دارد که نباید واژه‌هایی برای طرح‌ها بسازیم و باید از این قیود رها شویم. مسکن مهر دولت دهم، برنامه دولت بعدی نیز هست و باید بتوانیم مسکن اجتماعی را اجرا کنیم و باید به آن پاسخگو نیز باشیم.

تسنیم: در بحث وام‌های 50 میلیون تومانی برآوردی از هزینه ساخت انجام شده است؟

مظاهریان:وام 50 میلیونی برای ساخت در نظر گرفته شده است و هدف ما تقویت طرف عرضه می باشد، فردی که در مرحله اول آورده زمین را دارد(بافت فرسوده)، زمین هم حدود 60 درصد قیمت ملک را شامل می‌شود. برآوردهای ما نیز نشان می‌دهد که در سال 93 هزینه هر مترمربع حدود 900 هزار تومان است.

یعنی اگر میانگین هزینه‌های ساخت را آزاد در نظر بگیریم این رقم (50 میلیون تومان) می‌تواند کمک خوبی به ساخت مسکن کند و با پس‌انداز اندک، سازنده می‌تواند هزینه‌ها را پوشش دهد. اگر این تسهیلات به خارج از بافت فرسوده اعطا می شد هزینه تأمین زمین به هزینه تمام شده واحد مسکونی اضافه خواهد شد. این زمین را یا باید دولت می‌داد یا این‌که کسی آنرا خریداری می‌کرد. به نظر می رسد وام 50 میلونی یک رقم معقولی است که می‌تواند برای ساخت و ساز مسکن ایجاد انگیزه کند.

تسنیم: نیاز سالانه کشور یک میلیون و 60 هزار واحد مسکونی است، با توجه به برنامه‌های وزارت راه در بافت فرسوده، مسکن روستایی و مسکن اجتماعی (با فرض ساخت سالانه 200 هزار واحد) مجموعا برای ساخت 700 هزار واحد در سال برنامه‌ریزی شده است، برای بقیه نیاز کشور (360 هزار واحد) هم برنامه‌ای دارید؟

مظاهریان: فکر می‌کنم دهک های بالای جامعه مسائل خودشان را حل می‌کنند و نیازی به دخالت دولت نیست. بر اساس آماری که داریم در دوره 15 ساله، مردم سالانه حدود 760 هزار مسکن در کشور ساخته‌اند. واقعیت این است که مردم ایران در طول صدها سال سرپناهشان را خودشان ساخته‌اند و به نظر می رسد دولت در بخش مسکن باید تسهیل‌گر باشد. اگر دولت هیچ تسهیلاتی هم ندهد باز مردم ساخت‌وساز می‌کنند. با توجه به برنامه‌ریزی برای ساخت سالانه 700 هزار مسکن نباید نقش دولت بیش از این باشد.

تسنیم: خیلی از جوانان در کلان‌شهرها زندگی می‌کنند و بافت فرسوده هم ندارند، ضمن آن که شامل دهک یک و دو جامعه هم نمی‌شوند، دولت چه برنامه‌ای برای این افراد در بخش مسکن دارد؟

مظاهریان: همانگونه که اشاره شد وام نوسازی بافت فرسوده و مسکن روستایی برای تقویت طرف عرضه است. به منظور تقویت طرف تقاضا نیز ما برنامه هایی داریم و پیشنهادی را به‌طور رسمی به بانک مرکزی ارائه کرده‌ایم. بر این اساس پیشنهاد داده‌ایم که به یک خانوار در ازای سپرده‌گذاری 20 میلیون تومانی، 80 میلیون وام پرداخت شود. به عبارت دیگر خانوارها با سپرده‌گذاری 20 میلیون تومانی در یک سال (چهار دوره سه ماهه) می‌توانند 80 میلون تومان وام دریافت کنند. این میزان وام برای میانگین‌ قیمت‌های کشوری است نه تهران و حدود 50 درصد قیمت‌ها را پوشش می‌دهد. اگر میانگین یک واحد را 80 متر در نظر بگیریم که متوسط قیمت هر مترمربع آن 2.5 (دو و نیم) میلون تومان است بنابراین وام 100 میلون تومانی 50 درصد قیمت خانه را تامین می‌کند.

تسنیم: نظر بانک مرکزی در این‌باره چیست؟

مظاهریان: این پیشنهاد در حال حاضر در بانک مرکزی در دست بررسی می باشد و هفته گذشته رئیس کل بانک مرکزی از بررسی وام 80 میلون تومانی خبر داده بود. منتظریم این بانک نظرش را درباره با وام مذکور اعلام کند.

تسنیم: ‌این وام کارشناسی شده و نهایی است؟

مظاهریان: این وام پیشنهاد رسمی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی است تا بتوانیم از این طریق طرف تقاضا را تقویت کنیم.

تسنیم: ‌قرار است چه تعداد وام 80 میلون تومانی خرید پرداخت شود؟

مظاهریان: پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای این روش تامین مالی سالانه 100 تا 300 هزار وام خرید است.

تسنیم:‌ به نظر می‌رسد که بانک مرکزی نگران تاثیر این وام بر بازار مسکن است؟

مظاهریان:بله، نگرانی‌هایی وجود داشت مبنی بر این‌که اگر وام خرید قبل از وام ساخت تصویب شود منجر به بروز نوسانات قیمتی در بازار شود شود. اما به نظر می رسد شرایط بازار برای این کار مهیاست و با توجه به این‌که توانسته‌ایم وام ساخت را تدارک ببینیم لذا پروسه ساخت و ساز آغاز می شود و وام خرید به فروش محصولات ساخته شده کمک می‌کند.

تسنیم: نرخ سود این تسهیلات چه میزانی است؟

مظاهریان:  بر اساس برآوردی که در این زمینه انجام داده‌ایم، نرخ سود این تسهیلات برای خانوارهای متوسط بیشتر از 14 درصد نیست. بنابراین دولت مابه‌التفاوت سود را پرداخت می‌کند.

تسنیم: اقساط ماهانه این وام چه میزانی است؟

مظاهریان: میزان اقساط به عوامل مختلفی از جمله میزان وام، طول دوره بازپرداخت و ... بستگی دارد و حدود 750 هزار تومان ماهانه است، تلاش بر این است که اقساط ماهیانه در استطاعت خانوارها باشد. در کنار ارائه پیشنهاد وام خرید، وزارت راه و شهرسازی برنامه‌های دیگری را برای تامین مالی از جمله راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز، صندوق زمین و ساختمان،‌ رهن ثانویه و... در دستور کار دارد.

هدف وزارت راه و شهرسازی گسترش بازار رهن است، به‌عنوان مثال همین جمعیت انبوه جوانان به سن ازدواج رسیده که باید تشکیل خانواده بدهند، چیزی که به خانه‌دار شدن آنها کمک می‌کند گسترش بازار رهن است. هر راه دیگری را برویم منطبق بر واقعیت‌های اقتصادی ما نیست، بنابراین بازار رهن ثانویه نیز از برنامه هایی است که مطرح است.

از این دید باید سرمایه‌ها به جای رفتن به بازار ارز و طلا به بخش ساختمان معطوف شود، چراکه منطبق بر اقتصاد مقاومتی است و باعث رفع مشکل بیکاری در کشور نیز می‌شود. یکی دیگر از کارهای وزارت راه و شهرسازی تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان است. در حافظه تاریخی مردم ایران سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان سودآور است، ولی آنقدر سرمایه ندارند که شروع به ساخت یک خانه کنند. هدف تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان این است که با سرمایه‌های خُرد مردم ، سازنده توانایی ساخت و ساز را پیدا کند.

تاکنون یک صندوق تشکیل شده و چندین صندوق دیگر در شرف راه‌اندازی است، این صندوق‌ها به تامین مالی پروژه‌ها کمک می‌کند و می‌توانیم از ظرفیت سرمایه‌های خُرد دربخش ساخت و ساز استفاده کنیم.

تسنیم: سازندگان نقشی در برنامه‌های دولت برای بخش مسکن دارند؟

مظاهریان: در واقع مفهوم انبوه‌ساز در ایران همان چیزی که در دنیا به آن توسعه‌دهندگان (Developers) می‌گویند. فرقی که دارد توسعه‌دهنده در ادبیات جهان همه ریسک سرمایه‌گذاری را بر عهده می‌گیرد و عمده خدمات زیربنایی و روبنایی را تامین می‌کند. حتی خدمات روبنایی را تامین می‌کند و بعد از فروش فضاهای مسکونی پروژه را به سوداوری می‌رساند.

در ایران انبوه‌سازان وضعیت بلاتکلیفی دارند، مسکن مهر اینها را به پیمانکار تبدیل کرد. مسکن مهر به این انبوه‌سازان که حاضر به ریسک بودند پروژه ای داد که دیگر لازم نبود پول بیاورند و ریسک کنند. دوباره در حال تلاشیم که انبوه‌سازان جایگاه واقعی خود را پیدا کنند و تبدیل به توسعه‌دهنده شوند. اگر این نقش را پیدا کنند می‌توانند تاثیرگذاری بهینه در نظام ساخت‌وساز داشته باشند.

در حال حاضر انبوه‌سازان از ظرفیت‌های خود استفاده می کنند اما در همه برنامه‌های ما بخش خاصی را برای آنها جهت مشارکت در نظر گرفته‌ایم و به دنبال این هستیم تا از طریق این مشارکت تقویت شده و بتوانند به وضعیت بهینه یعنی توسعه‌ دهندگی بازگردند.

گفت‌وگو از بهمن نظری

انتهای پیام/