نامه هشدار ۱۸ نماینده مجلس/سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن منجر به تورم می شود

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، همزمان با جدی شدن پرداخت تسهیلات 60 تا 80 میلیون تومان از سوی دولت با هدف تحریک تقاضا در بازار مسکن 18 تن از نمایندگان مجلس در نامه‌ای به رئیس‌جمهوری نسبت به سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن هشدار داده و آنرا به " انداختن کبریت در انبار باروت" تشبیه کرده‌اند. در این نامه با استناد به آمار تاکید شده  دولت هیچ‌گاه نتوانسته است بر اساس سیاست افزایش وام خرید توان‌مندی خانوار را در بازار مسکن افزایش دهد. متن نامه نمایندگان به شرح ذیل است؛

برادر ارجمند جناب آقای روحانی رییس جمهور محترم؛

با سلام و احترام؛

جناب آقای دکتر روحانی ضمن تقدیر و تشکر از جنابعالی و همکاران محترمتان در قوه مجریه برای ارایه بسته سیاستی خروج غیرتورمی از رکود دولت و با توجه به اهمیت بخش مسکن در این بسته به استحضار می رساند، بخش مسکن با اختصاص 30 درصد از سرمایه ثابت کشور به خود از پتانسیل لازم برای پیشرانی و ایجاد تحرک در اقتصاد کشور برخوردارست. اما نحوه ورود و پرداختن دولت به بخش مسکن و سیاست‌های اجرایی آن در این بسته دارای انتقاداتی چند است که به اختصار به آن‌ها اشاره می‌شود. باید توجه داشت که زمین و مسکن از چند جهت دارای اهمیت است.

جایگاه بخش مسکن در اقتصاد و اولویت بخش مسکن در رونق غیر تورمی و ایجاد اشتغال و اقتصاد مقاومتی

بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخش های اقتصادی از اولویت بیشتری برای ایجاد تحرک اقتصادی در مقایسه با دیگر بخش ها برخوردار است. در حقیقت وابستگی102 صنعت کشور به بخش مسکن سبب شده است تا ایجاد رونق در این بخش تأثیر به سزایی در رونق اقتصادی در دیگر بخش‌های اقتصادی شده و در نهایت منجر به رونق در صنایع وابسته نیز خواهد شد.

مسکن یکی از لکوموتیوهای اقتصادی که توان اشتغال زایی بالایی نیز دارد. تولید هر 57 متر مربع در سال توان ایجاد یک شغل مستقیم و یک شغل غیر مستقیم را دارد و همچنین 130 گروه شغلی نیز به بخش مسکن وابسته است. همچنین سرانه ایجاد هر شغل در بخش مسکن به مراتب کمتر از دیگر بخش های اقتصادی است.

در حقیقت با هر 20 میلیون تومان سرمایه‌گذاری می توان یک شغل برای یک‌سال در بخش مسکن ایجاد کرد در حالی در بخش نفت و پتروشیمی 300 میلیون تومان و یا در صنایع نیروگاهیبرای ایجاد هر شغل باید 940 میلیون تومان هزینه کرد. بنابراین می‌توان با سرمایه‌گذاری کمتر، علاوه بر ایجاد فعال کردن بیش از 102 صنعت وابسته زمینه اشتغال بیشتری را فراهم کرد. پیش بینی می‌شود در صورت برنامه‌ریزی دولت برای تولید نیاز 2 میلیونی مسکن در سال، برای 10 سال آینده بیش از 4 میلیون شغل در کشور ایجاد شود.

با توجه به اصول اقتصاد مقاومتی مبنی بر درون زا و برون‌گرا بودن در بخش های اقتصادی توسعه بخش مسکن یکی از راهکارهای نیل به اقتصاد مقاومتی است. بخش مسکن بدون نیاز به بخش ارزی کشور در شرایط تحریم به خوبی می‌تواند به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور عمل کند. از سوی دیگر با توجه حجم بالای نیاز به مسکن و فعالیت‌های عمرانی در کشورهای منطقه، توجه به بخش مسکن و ساختمان و تقویت این بخش می‌تواند زمینه صدور خدمات فنی و مهندسی را فراهم کند.

بنابراین با توجه به عوامل برشمرده شده بخش مسکن از اولویت بیشتری نسبت به دیگر بخش‌های اقتصادی برخوردار است و توان اجرایی بیشتر و منابع مالی کمتری نیاز دارد.

سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار (سهم 35 درصدی) و همچنین سهم بخش زمین و مسکن در تورم عمومی کشور (5/28) سبب شده است تا مسکن از جایگاه ویژه ای در اقتصاد خرد و کلان برخوردار باشد. در صورتی که دولت بتواند با برنامه ریزی مناسب زمینه کاهش و یا ثبات قیمت در بازار زمین و مسکن را فراهم کند ضمن افزایش توان اقتصادی خانوار زمینه کنترل تورم عمومی کشور را نیز فراهم کرده است.

از سوی دیگر کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار منجر به ایجاد تقاضا برای دیگر کالا‌ها خواهد شد که این امر نیز منجر رونق بیشتر در اقتصاد کشور خواهد شد.

آثار مثبت و منفی سیاست‌های دولت در بخش مسکن در بسته خروج از رکود

برای بخش مسکن و تغییر وضعیت فعلی در این بخش به دو سیاست اساسی در این بخش اشاره شده است. یکی سیاست اخذ مالیات از تقاضاهای سرمایه‌ای به عنوان مالیات بر عائدی سرمایه که توجه دولت به این مالیات از ارزش فراوانی برخوردار است. در حقیقت یکی از عوامل ناکارآمدی در بازار مسکن رشد و گسترش پدیده سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن به گونه ای که سهم تقاضاهای سرمایه‌ای در این بخش از 20 درصد در سال 1355 به 58 درصد سال 1380 و به بیش از 70 درصد در سال 90 رسیده است.

این امر در ایجاد حباب و افزایش قیمت و بروز پدیده شکست بازار اهمیت فراوانی دارد. اهتمام دولت به مقابله با این پدیده امری پسندیده است اما توجه به مالیات بر خانه‌های خالی و ایجاد سامانه اطلاعات املاک و اسکان کشور می‌تواند دولت را در رسیدن به این مهم یاری کند.

در بحث مالیات بر عائدی سرمایه ذکر این نکته لازم است که نحوه اخذ و میزان مالیات اخذ شده باید به‌گونه‌ای باشد که حاشیه سود در بازارهای مالی را به سمت تولید سوق دهد و هزینه‌ فعالیت‌های غیر تولیدی را در مقایسه با فعالیت‌های تولیدی افزایش دهد.

سیاست دوم که می تواند تبعات منفی در اقتصاد مسکن و به تبع آن در اقتصاد کشور ایجاد کند سیاست تحریک تقاضا برای خروج از رکود است. در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است.

عملکرد این تحریک به ‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند؛ زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل‌‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به‌ دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی ‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.

بنابراین ممکن است افزایش وام خرید بازار مسکن را در یک دوره کوتاه مدت از رکود خارج کند، اما به علت تورم ناشی از این سیاست بازار را در رکود عمیق‌تری فرو خواهد برد.

سیاست تحریک تقاضا و افزایش وام خرید از 3 منظر دیگر منجر به بروز تورم در بازار مسکن و در نهایت در کل اقتصاد خواهد شد. بررسی نحوه عملکرد تسهیلات خرید و ساخت بر تورم نیازمند بررسی هر یک از این سیاست‌ها بر عوامل اصلی شکل‌دهنده تورم، شامل «افزایش تقاضا نسبت به عرضه»، «انتظارات غیرعقلایی یا تورمی» و «افزایش هزینه نهاده‌های تولید» است.

در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاست‌های تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و فاصله میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توامان خواهد شد که نتیجتا عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار می‌آید.

وجود تسهیلات خرید، افزایش سقف تسهیلات و به دنبال آن افزایش تقاضا الزاما به معنای افزایش موجودی مسکن و عرضه آن به بازار نیست. فرآیند تخصیص وام خرید مسکن به‌گونه‌ای است که هیچ‌گونه تضمینی مبنی بر ایجاد واحدهای جدید در بازار مسکن نخواهد داشت.

بنابراین درچنین شرایطی هرگونه تحریک بازار از ناحیه تقاضا منجر به تشدید فاصله عرضه و تقاضا و افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و افزایش تورم در کل اقتصاد را در پی دارد. انتطارات غیرعقلایی یا تورمی هر‌چند که در اقتصاد کشور سابقه‌ای طولانی دارد، اما بروز و ظهور آن در بازار مسکن شدیدتر است. بنابراین اجرای این سیاست نه تنها ساختاری غیر تورمی ندارد بلکه منجر به افزایش قیمت در بخش زمین و مسکن و در نهایت اقتصاد کشور خواهد شد که با هدف غایی دولت یعنی کنترل تورم و خروج غیر تورمی از رکود در تضاد است.

از آن‌جا که خاصیت وام خرید تورم‌زایی است. هرچند در ظاهر منجر به توان‌مندی اولیه خانوار در بازار مسکن خواهد شد اما در نهایت به علت تورم ایجاد شده در اقتصاد و همچنین بازار مسکن، خانوار توان‌مندی خود را از دست خواهد داد. بررسی تجربه گذشته افزایش وام خرید در بازار مسکن نیز به‌گونه‌ای بوده است که نه تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده است بلکه تأثیرات فاجعه بار و بحرانی را نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است.

به عنوان مثال در سال های 73 تا 75 دولت وام خرید را از 2.5 میلیون تومان به 3.53 میلیون تومان افزایش می‌دهد اما قیمت مسکن در تهران از 51 هزار تومان در متر مربع در سال 73 به 161 هزار تومان در انتهای سال 75 می‌رسد. هرچند که دولت رشد 40 درصدی را در تسهیلات پرداختی داشته است اما رشد بیش از 200 درصد قیمت مسکن در نهایت منجر به نا‌توان‌تر شدن خانوار شده است.

دوره زمانی تغییرات تسهیلات خرید (تومان) رشد تسهیلات خرید مسکن رشد قیمت مسکن در تهران

بنابراین همانگونه که از جدول فوق پیدا است دولت هیچ‌گاه نتوانسته است بر اساس سیاست افزایش وام خرید توان‌مندی خانوار را در بازار مسکن افزایش دهد. بنابراین همان‌گونه که از جدول قابل استنباط است اتخاذ این سیاست تنها به مثابه انداختن کبریت در باروت بازار مسکن خواهد بود و تجربه نشان داده است که در شرایط فعلی بازار مسکن و اقتصاد کشور این سیاست یک سیاست شکست خورده است.

راهکار جایگزین؛ کنترل سوداگری، حمایت از تولید و عرضه مسکن با کاهش هزینه تمام شده

برای اتخاذ سیاست جایگزین باید ابتدا تحلیل مناسبی از بازار مسکن ارائه داد. مشکل اصلی بازار مسکن در سه دهه اخیر نابرابری عرضه و تقاضا در بازار مسکن بوده است. بالا بودن سهم تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن و عدم برنامه‌ریزی مناسب جهت پاسخ به تقاضای مصرفی سبب عدم تعادل در بازار زمین و مسکن شده است. بنابراین دولت در جهت ایجاد تعادل در بازار زمین و مسکن باید به‌طور هم‌زمان سیاست‌ها مقتضی برای طرف عرضه و تقاضا داشته باشد.

مهم‌ترین مشکل طرف تقاضا در بازار همان‌گونه که ذکر شد بالا بودن سهم تقاضاهای سرمایه ای است که دولت می‌تواند برای کنترل این بخش از بازار از سیاست‌های ذیل استفاده کند. عدم نظارت و کنترل دولت در این بخش سبب شده است تا بخش زمین و مسکن در سال‌ های اخیر بهشت دلالان و سوداگران نام بگیرد و در حالی که بخش تولید نیازمند نقدینگی است، تسهیلات و سرمایه گذاری بانک‌ها و نقدینگی کشور به سوی بازار زمین و مسکن انحراف دارد.

• ایجاد سامانه شفاف اطلاعات املاک و مستغلات

• اخذ مالیات بر عائدی سرمایه در بخش زمین و مسکن

• اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه

• اخذ مالیات از خانه های لوکس و گران قیمت

• اخذ مالیات بر ارزش زمین

• اخذ مالیات از زمین‌های موات و بایر

• جلوگیری از فعالیت نهادها و بانک در حوزه املاک و مستغلات

در کنار سیاست‌های کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای در بخش مسکن می‌توان برای خروج از رکود بخش مسکن دولت سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن با کاهش هزینه تمام شده را در دستور کار قرار دهد. هزینه مسکن از 3 عامل اساسی که شامل هزینه زمین، هزینه سرمایه‌گذاری و هزینه ساخت است.

طبق آمار اعلام شده قریب به 50 درصد از هزینه تولید و عرضه مسکن به زمین اختصاص دارد. افزایش هزینه زمین که ناشی از سیاست‌های غلط دولت‌های گذشته در حوزه زمین است باید اصلاح و سهم زمین نه تنها در قیمت مسکن که در تولید و کل اقتصاد نیز کاهش یابد. عرضه زمین با هزینه صفر در کنار مالیات بر زمین‌های بایر و موات و همچنین مالیات بر ارزش زمین سبب می‌شود تا هزینه زمین در بخش مسکن و اقتصاد کاهش یابد.

یکی از عوامل بالا بودن هزینه تمام شده در بخش مسکن هزنیه ناشی از تأمین سرمایه در این بخش است. عدم حمایت دولت در حوزه تخصیص تسهیلات برای تأمین سرمایه و بالا بودن نرخ سرمایه‌گذاری بانک‌ها، سبب افزایش قیمت مسکن در این بخش شده است.در این شرایط دولت با تخصیص بخشی عمده‌ای از هزینه سرمایه‌گذاری با اعطای تسهیلات ارزان قیمت ساخت می‌تواند زمینه کاهش قیمت مسکن را بیش از پیش فراهم کند.

یکی دیگر از راهکار کاهش قیمت مسکن، حذف هزینه‌های ناشی از تراکم و عوارض شهری است که سهم به‌سزایی در این بخش دارد. بررسی‌های آماری حاکی از آن است که رشد و گسترش پدیده تراکم فروشی نقش به سزایی در افزایش    قیمت زمین و مسکن بالاخص در کلان‌شهرها داشته است. دولت می‌تواند طی بازه زمانی میان مدت درآمد حاصل از مالیات بر زمین را جایگزین درآمدهای ناشی از فروش تراکم و عوارض ساختمانی برای شهرداری‌ها کند.

اثرات اقتصادی سیاست جایگزین:

• ایجاد رونق در بازار مسکن و به دنبال آن ایجاد رونق در اقتصاد

• افزایش اشتغال

• کنترل جریان نقدینگی و هدایت آن به سمت تولید

• کاهش و یا کنترل تورم عمومی کشور

• بهبود وضعیت اقتصادی خانوار از طریق کاهش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار

• افزایش سهم تقاضای مصرفی در مقابل تقاضای سرمایه‌ای

اسامی نمایندگان امضاکننده نامه به رئیس‌جمهوری: لاهوتی نماینده لنگرود، خسته بند نماینده بندر انزلی، محمد فیروزی نماینده نطنز، محمد ابراهیم محبی نماینده سنقر، منصور آرامی بندرعباس، نبی‌الله احمدی نماینده داراب، جلیل سرقلعه نماینده لردگان، احمد جباری بندر لنگه، علیرضا خسروی نماینده سمنان، مقیمینماینده بهشهر، علی اکبر آقایی نماینده سلماس، فلاحی نماینده اهر، چهاردولی نماینده ملایر، حسین محمدزاده نماینده  درگز، سید احسن علوی، یوناتن بت کلیا، کمال علی پور و محمد دامادی نماینده ساری.

انتهای پیام/