جزئیات ۳برنامه مسکنی دولت رونمایی شد/مسکن اجتماعی اجاره‌ای برای ۲ دهک/اجرا در آینده نزدیک بعید است

این روزها همه منتظر اعلام جزئیات برنامه‌های دولت برای بخش مسکن کشور هستند. از مدت‌ها پیش وزیر راه و شهرسازی «مسکن اجتماعی و حمایتی» را به‌عنوان دو برنامه خود برای این حوزه معرفی کرد، اما با این حال با وجود سپری شدن بیش از 100 روز از عمر دولت یازدهم جزئیات این طرح‌ها هنوز رسانه‌ای نشده است.

از سوی دیگر ادامه طرح مسکن مهر نیز رسما متوقف شده تا نمایندگان مردم در مجلس نیز جلساتی را با وزیر راه برگزار کنند که البته خروجی آنها دادن وعده برای اعلام جزئیات مسکن اجتماعی و حمایتی بوده است.

این درحالی است که معاون سال‌های دور آخوندی و مشاور حال حاضر وی، معتقد است تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و رفع اشکالات بی‌شمار آن سال‌ها زمان می‌برد و به همین دلیل هم وزارت راه و شهرسازی تنها می‌تواند سطوحی از مسکن حمایتی را از طریق صندوق پس انداز مسکن اجرا کند.

به گفته سیدرضا هاشمی، قرار است در قالب مسکن حمایتی تسهیلات نامحدود به سپرده‌گذاران پرداخت شود. مسکن اجتماعی، مالیات بر معاملات مکرر و خانه‌های خالی، پروژه مستندسازی مسکن مهر و تاکید بر اجرای مسکن ویژه در دولت یازدهم از جمله مباحثی بود که مشاور وزیر راه  در امور معماری و شهرسازی به تشریح آنها پرداخت.

هاشمی که حدود 16 سال از بازنشستگی‌اش می‌گذرد، با تاکید بر اینکه بلد است بنویسد ولی آدم حاضر جوابی نیست، جزئیات جدیدی از برنامه‌های وزیر راه و شهرسازی برای بخش مسکن کشور را روشن کرد.

مشروح گفت‌وگوی خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم با سیدرضا هاشمی مشاور وزیر راه در امور معماری و شهرسازی را در ادامه می‌خوانید؛

* مشاوره‌هایم نقش زیادی در لغو مسکن مهر نداشت

*وزیر راه و شهرسازی ادامه ساخت مسکن  مهر را منتفی اعلام کرده است، به‌عنوان مشاور شهرسازی و معماری وزیر، مشاوره‌های شما چقدر در این تصمیم آخوندی نقش داشته است؟

هاشمی: مشاوره‌های من نقشی نداشته است. اشراف وزیر راه و شهرسازی به اطلاعات مسکن مهر از طریق معاونت و واحدهای ذی‌ربط بیشتر بوده است. آخوندی تمام وقت وزیر است و بنده به‌صورت پاره وقت مشاورم. اما خب تا حدودی با یکدیگر هم‌نظر بودیم راجع به قضاوتی که نسبت به عملکرد مسکن مهر داشتیم. این قضاوت‌ها، قضاوت‌های اولیه و کلی بر اساس شواهد عمومی است.قضاوت دقیق‌تر نیازمند دستیابی به اطلاعات و مستندات عملکردی پروژه است. با توجه به این‌که پروژه خیلی عریض و طویل است این کار زمان می‌برد. اما در مجموع به نظر، قضاوت‌کنندگان قضاوت‌های درستی است، ولی نمی‌توان وارد جزئیات آن شد.

*مهم‌ترین انتقادی که به مسکن مهر می‌شود مربوط به تامین مالی و ساختار شهرسازی و معماری واحدهای این طرح است که به چه شکل و کجا ساخته شده‌اند. انتقاد به این بخش ها را قبول دارید؟

هاشمی: این انتقادها وارد است. برای این‌که باور کنیم این اشکالاتی که به مسکن مهر می‌شود، درست است باید تصوری از زمان، هزینه‌ و نیروی کار متناسب با ابعاد هر پروژه داشته باشیم. پروژه‌ای در این ابعاد یعنی ساخت حدود 2.2 میلیون واحد مسکونی را کشوری اراده کرده در 4 یا 5 سال یا حداکثر 10 سال انجام دهد. این سئوال برانگیز است.

بالاخره توان اجرایی و توسعه یک کشور نمی‌تواند خیلی دور از روند طی شده باشد. رشد ما در جهات مختلف با اعداد کمتر از 10 درصد همیشه اندازه‌گیری می‌شود. حتی رشد طبیعی جمعیت ایران که در دوره‌ای بسیار سریع بود، رشدهای اقتصادی دنیا هم آخر کار در رشد اقتصادی و درآمدی ملی یک کشور منعکس می‌شود. بعد نیروی انسانی برای انجام تمام این فرآیند، مطالعه مکان‌یابی، طراحی، مدیریت، اجرا، نظارت، تحویل‌گیری و کنترل را باید مد نظر قرار داد.

*یک شبه برنامه ساخت مسکن را 10 برابر کردن، تصمیم نسنجیده‌ای است

در طرح جامع مسکن که در سال 84، 85 آماده شد و بعد هم سیاست‌ها و برنامه‌های آن به تصویب رسید، یکی از انواع مسکن برای کمک به تامین مسکن اقشار کم ‌درآمد ساخت سالانه 50 هراز واحد بود که در گذشته کمتر از این مقدار بود. این‌که به یکباره این عدد  10 برابر می‌شود معلوم است که این یک تصمیم نسنحیده است. در حال حاضر می‌بینیم که این تصمیم نسنجیده نشانه‌های خود را در جهات مختلف نشان می‌هد.

در حال حاضر کمتر از یک میلیون واحد مسکن مهر تقریبا آماده تحویل است و 1.2 میلیون واحد باقیمانده است. خیلی‌ها از همان واحدهایی که آماده تحویل شده زیرساخت‌های لازم را ندارند. خدمات روبنایی مانند مدرسه، مسجد، کلانتری و... را ندارند. به‌طور کلی اراده کردیم کاری را که حداقل باید در 20 تا 25 سال به تدریج و در قالب‌های مختلف انجام می‌شد، فورا انجام شود. مسکن یک واحد نیست و همه آنها در قالب مجتمع‌هایی هستند که محله‌ها و شهرها را تشکیل می‌دهند. اجتماع که با تجمع ایجاد نمی‌شود که بگوییم خانواده‌ها به یکباره یک جا می‌روند و تبدیل به جامعه می‌شوند.

* بزرگترین مشکل مسکن مهر بی مقیاس بودن آن است

در حال حاضر شهرهای جدید جزو مکان‌هایی هستند که قبلا مکان‌یابی شده‌اند و ساخت مسکن در آنها از لحاظ مکان‌یابی اشتباه نیست. ولی مسکن مهر در سه شهر اطراف تهران که بیشترین آمادگی برای قبول جمعیت مازاد تهران را دارند، بی‌مقیاس ساخته شده است. ساخت این شهرها تقریبا 20 سال پیش شروع شده است. تا قبل از احداث مسکن مهر هیچکدام از آنها بیشتر از 30 تا 50 هزار نفر یعنی 10 تا 12 هزار نفر خانوار جمعیت نداشته‌اند. اما وقتی 100 هزار واحد در این شهرها می‌سازیم بدان معناست که یک دفعه 350 تا 400 هزار  نفر جمعیت وارد این شهرها شود.

جمعیت ایران از ابتدای انقلاب تا الان 2.5 برابر شده است، این افزایش جمعیت به تدریج اتفاق افتاده است. هم زیرساخت بوده و هم این‌که طی مراحل مختلف اجتماعی شدن صورت گرفته است.

کسی که در روستا دنیا آمده و حاشیه‌نشین می‌شود تا زمانیکه این افراد جای خود را پیدا کنند. این افراد به تدریج با عبور از اجتماع‌های مختلف اجتماعی می‌شوند و می‌توانند با عده‌ای زندگی کنند. اما در مسکن مهر این پروسه ناگهانی اتفاق می‌افتد، نام نویسی کرده‌اند قسط داده‌اند و خانه‌ آنها آماده شده و به یکباره به آنها می‌گویند 10 هزار نفر در این شهرها ساکن شوند.

بزرگترین مشکل مسکن مهر بی مقیاس بودن آن است و مشکلات موجود پروژه‌های این طرح نیز ناشی از همین بی مقیاسی است که تبعات دیگری را به دنبال خواهد داشت.

اگر کسی تجربه توسعه شهرها، تامین مسکن در دنیا در جاهای مختلف و همچنین تجربه داخلی را داشته باشد آسان می‌تواند باور کند که این پروژه باید منتظر تبعات سخت و ناگواری باشد. اما با این حال چون تعهدی از طرف کشور به جمعیت زیادی شده و این مسئله تبدیل به قرارداد دو طرفه شده، دولت مصمم است علی‌رغم این‌که منابع مالی کافی ندارد پروژه مسکن مهر را به اتمام برساند و مسائل آنها را حل کند.

یکی دیگر از مشکلات این پروژه این است که واحدهای آن فقط روی محصول نهایی یعنی واحد آپارتمانی برآورد شده است. این‌که گفته شده 20 تا 30 میلیون تومان برای مسکن مهر فقط هزینه ساخت آن واحد روی یک زیرساخت آماده است. خب خیلی از واحدها زیرساخت‌های آنها آماده نیست و آماده کردن آنها علاوه بر این‌که نیازمند هزینه است، تامین آن در این زمان سریع ممکن نیست.

در هر حال مسکن مهر متوقف نشده است یعنی پروژه‌های این طرح تا آخرین تعهد انجام می‌شود، اما ادامه پروژه‌های مسکن در قالب مسکن مهر امکان‌پذیر نیست.

مهر مسکن مهر به اصطلاح علامت تجاری آن است. الان آن چیزی که در وزارتخانه برای اعلام آمده می‌شود همان طبقه‌بندی قدیمی مسکن اجتماعی، حمایتی و آزاد است آنهم با مکانیسیم‌هایی که حتی المقدرو دولت مشارکت نداشته باشد که مثلا قرارداد ببندد.

* ساخت مسکن مشکل بازار و هزینه بالای مسکن را رفع نمی کند،کمااینکه مسکن مهر هم حل نکرد

*بررسی دقیق دهک‌های درآمدی کشور نشان می‌دهد 70 درصد مردم با وضعیت گرانی‌های اخیر جزو قشر متوسط به پایین هستند و به همین دلیل هم توان تامین مسکن را ندارند. بر اساس اظهارات مشاور مالی وزیر راه، مسکن اجتماعی بخش کمی از مردم را پوشش می‌دهد یعنی 16 درصد. با توجه به وظیفه دولت در تامین مسکن مورد نیاز اقشار مختلف جامعه بر اساس قانون اساسی و همچنین با سطح درآمدهای فعلی و طرح‌های جدید، دولت به چه شکلی انتظارات مردم را در رابطه با مسکن پاسخ می‌دهد؟

هاشمی: تا آنجایی که خاطرم می‌آید، قبل از انقلاب که به کنار، از بعد از انقلاب نسبت خانواده به واحد مسکونی به طور مرتب ارتقاء پیدا کرده است یعنی اوایل انقلاب که چیزی حدود 1.2 بوده ارتقاء یافته به 1.15. الان به نظرم از 1.1 کمتر است که با سیر تدریجی به هر حال رو به بهبود است و دولت در زمینه مسکن (همه دولت‌ها) موفق عمل کرده‌اند. از لحاظ اینکه بخواهیم همین نسبت را ملاک تامین مسکن بدانیم، باید سعی کنیم به عدد یک برسیم. به عبارت دیگر هر خانوار یک واحد مسکونی. البته می گویند اگر به عدد یک هم برسیم اقتصاد ساختمانی لطمه می‌بیند.

ولی همیشه نارضایتی از مسکن ناشی از این نسبت نیست. یک معیار دیگر این است که هر کس چه سهمی از هزینه‌هایش صرف مسکن می‌شود. وقتی این سهم بالا می‌رود آنجاست که نارضایتی ایجاد می‌شود منتها جواب این نارضایتی تولید یا ساخت واحد مسکونی جدید نیست.

ببینید یکی از این نکات این است که این موارد را هنوز مورد بررسی رقم و عددی قرار نداده‌ایم. اما به هر حال استنباطی است که می‌شود محاسبه کرد که مسکن مهر با عدد و رقم بالا نتوانست اجاره‌بها را کاهش دهد. به نظرم حساسیت معیار اجاره‌بها تقریبا از همه بیشتر است و باید ببینیم وضع مسکن خوب است یا خیر.

خیلی افراد هستند تا وقتی بتوانند پس‌انداز خود را جمع کنند و به سمت خرید مسکن بروند با اجاره زندگی می‌کنند. اجاره برای این افراد تحمل پذیر است، وقتی اجاره از آستانه تحمل عبور می‌کند یعنی یا درآمدها خوب بالا نمی‌رود یا یکباره قیمت ملک افزایش می‌یابد نارضایتی می‌شود.

* اقتصاد مسکن در ایران به اقتصاد ساخت‌وساز تبدیل شده نه اقتصاد تامین مسکن

این نارضایتی به این معنی نیست که تعداد واحدهای مسکونی کم است. کما اینکه یکی از حرف هایی که بازکسی نرفته آن را شمارش کند می‌گویند 400 هزار واحد مسکونی خالی است یا مثلا آمارهای پروانه‌های صادر شده سال 90 و 91 ظاهرا 600 هزار واحد مسکونی با میانگین 50 متر است. اینها نشان می‌دهد بازار مسکن یعنی اقتصاد مسکن یک اقتصاد ساخت و ساز است نه تامین مسکن.

این اقدامات اصلا تاثیری در اینکه بازار را بشکند نداشته به دلیل اینکه یک سیاست یک‌سویه و محدود بوده است. دولت آمده گفته مثل یک آدمی که یک دفعه بذل و بخشش گل می‌کند و می‌گوید هر چه دارم امشب خیرات بدهم.

مسئله کشور ما شهرسازی‌ها را تحت تاثیر شدید قرار داده و وضعیت این شهرها را به سمت نامعلومی می‌برد. تمام انتقاداتی که در مناظره‌های انتخابات هم بود که می‌گفتند پس این معماری ایرانی - اسلامی چه شد، ناشی از این اقتصاد ساخت و ساز بوده است.

عموما هم این اقتصاد را تشویق می‌کنند و می‌گویند یکی از پایه‌های اصلی اقتصاد ایران صنعت ساختمان است. ولی بروید ببینید چقدر از گردش مالی به ارزش افزوده ساختمان مربوط است. همه این ارزش افزوده بازی با معاملات است.

* یک جاذبه الان مسکن مهر برای مردم این است که 20میلیون دادند و سرمایه آنها 80 میلیون شده

منظورم این است که نارضایتی‌ها شاید راه‌حل‌های ساخت مسکن نداشته باشند. در یکی از مناظره‌های اقتصادی یکی از کاندیداها به طور مداوم می‌گفت شما اشتغال را زیاد کنید مردم خودشان مسکن می‌سازند. ممکن است این حرف خیلی کلی به نظر بیاید ولی یک استراتژی درست است.

یعنی اصلا با موضوع ساخت و ساز کاری نداشته باشیم و بگوییم که برای کسانی که خانه ندارند مسکن بسازیم. چیزی که امروز هم می‌بینید یکی از جاذبه‌های مسکن مهر حتی برای خریداران و مصرف کنندگان این است که 20 میلیون پرداخت شده و این رقم الان تبدیل به80 میلیون تومان شده است.

* مسکن اجتماعی، اجاره ای است

*از سه طرح اجتماعی، حمایتی و آزاد برای مسکن در دولت سخن گفته‌اید، جزئیات این طرح‌ها را تشریح می‌کنید؟

هاشمی: مسکن اجتماعی برای کسانی است که تقریبا قادر به مشارکت در تامین سرمایه مسکن نیستند. مثلا برای افراد تحت پوشش بهزیستی یا کمیته امداد یا نظیر آنها. از این جهت هم باید بیشتر به صورت اجاره‌ای ارزان باشد چون اصولا قادر به مالکیت این واحدها نیستند و نمی‌توان این خانه را هم بخشید. در دنیا مسکن اجتماعی سابقه خیلی زیادی دارد.

* طرح مسکنی جدید برای این است که دولت دست خالی نباشد، وگرنه تامدتها باید مسکن مهر را ادمه دهیم

*پس مسکن اجتماعی همان اجاره به شرط تملیک است؟

هاشمی: ممکن است اجاره به شرط تملیک باشد. این سیاستگذاری جدید در قالب 3 عنوان مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و مسکن آزاد تقریبا کلیاتش طرح شده و روی آن کار می‌کنیم. فکر می‌کنم به زودی جزئیات آن اعلام می‌شود. البته در برنامه پایش آقای عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی تقریبا کلیات را اعلام کرده است. این برنامه هم به خاطر این است که دولت دست خالی نباشد چرا که دولت باید تا مدت‌ها ادامه مسکن مهر را انجام بدهد.

*یعنی احتمالا مسکن اجتماعی و حمایتی فعلا اجرا نمی‌شود؟

هاشمی: بله، البته ممکن است سطوحی از مسکن حمایتی را بتوانند از همین الان شروع کنند و از طریق صندوق پس انداز مسکن وام‌های آسانتری را مثل سابق برای طبقات متوسط پرداخت کنند.

* مسکن مهر به طبقات خیلی ضعیف نرسیده است

*اما خیلی از افرادی که جزو طبقات ضعیف بوده‌اند مانند کمیته امداد برای دریافت مسکن مهر اقدام کرده‌اند؟

هاشمی: یکی از انتقاداتی که به مسکن مهر وارد می‌شود همین است که واحدهای این طرح به رده‌های خیلی پایین جامعه نرسیده است. یعنی اینها کسانی هستند که 4 میلیون نداشته‌اند و فکر نمی‌کنم هیچ وقت نقدینگی بیشتر از 40 یا 50 هزار تومان داشته باشند.

* مستندسازی مسکن مهر در دولت تا اسفند

* در دولت این بحث مطرح است که گزارشی از اینکه مسکن مهر به چه کسانی واگذار شده است را تهیه کند؟

هاشمی: در حال حاضر پروژه‌ای تحت عنوان مستندسازی مسکن مهر در حال انجام است که در قالب آن گزارش جامع عملکرد مسکن مهر است. این گزارش با دید کشف نقاط ضعف نیست، گزارش عملکرد در جهات مختلف  است مانند اینکه پروژه‌های طرح مسکن مهر چگونه مکان‌یابی و طراحی شده است و این‌که توزیع جغرافیایی چگونه بوده است. این برنامه در حال انجام است که اولین مرحله آن بر اساس جمع‌آوری اطلاعات و مستندات موجود تا عید آماده می‌شود و این گزارش مفصل تحت عنوان عملکرد مسکن مهر منتشر خواهد شد. در همین مدتی که مسکن مهر اجرا شده است یک نیازسنجی را انجام نداده‌اند تا بر اساس آن توزیع جغرافیایی انجام دهند.

بیشتر هر جایی که شده مسکن ساخته‌اند فارغ از اینکه مخاطب چه کسی است. یا در مورد زمین گفته‌اند هر جا که زمین داریم شاید گاهی خرید زمین نزدیک به مرکز شهر ارزان تر تمام شود تا زمینی در بیابان.

* در بحث طرح‌های دیگر مانند بازسازی بافت‌های فرسوده در تهران زمین‌های قابل توجه دولتی داریم از این زمین‌ها هم می‌توان برای ساخت مسکن استفاده کرد؟

هاشمی: بافت فرسوده که مسئله‌ای متفاوت با زمین‌های دولتی دارد. به نظرم حدود 200 هزار واحد در بافت‌های فرسوده است که اتفاقات جزو کم مسئله‌ترین ساخت و سازها محسوب می‌شود. ساخت مسکن خود مالکی و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت هم همینطور بوده است. یعنی جاهایی که به گروه هدف خیلی نزدیک است از لحاظ زیر ساخت مشکلی ندارند.

* به نظر می‌رسد مشکلات پروژه‌های مسکن مهر شهر پرند بیشتر از شهرهای اطراف تهران است.

هاشمی: چون در این شهر واحدهای مسکن مهر زیادی ساخته شده طبیعتا مشکلات بیشتری دارد.

* این شهر برای چه جمعیتی طراحی شده است؟

هاشمی: این اعداد را به طور دقیق خاطرم نیست. اما مکان‌یابی وسیع این شهر گنجایش ساخت و ساز را داشته است. منتها فکر نمی‌کنم که مثلا کسی بتواند یکباره شهر 500 هزار نفری ایجاد کند. مرحله‌بندی این شهر در ابتدا برای 50 هزار نفر بود که به تدریج باید افزایش می‌یافت اما با توجه به زمین‌ زیاد این شهر، گنجایش زیادی دارند.

* درخصوص توقف مسکن مهر بد اطلاع رسانی شد

* نماینده‌‌های مجلس پیگیر ارائه طرح مسکن از سوی وزیر راه و شهرسازی هستند اما با این حال آخوندی هنوز این کار را انجام نداده است.

هاشمی: وزیر در مجلس جلساتی داشته است. شاید به دلیل این بوده که اطلاع‌رسانی خوبی نشده است. خب رسانه‌ها هم سوژه‌ای داغ را دوست دارند و تایید آنها باید به قیمت نفی یک چیز دیگری تمام شود. مقداری به نظر من باید تلاش شود که اطلاع‌رسانی بهتری انجام شود.

به عنوان مثال همین موضوع تغییر سیاست‌ها بعد از مسکن مهر. این را تحت عنوان توقف مسکن مهر اعلام کردند و توقف هم از نظر مردم یعنی دیگر مسکن مهر را به کسی نمی‌دهند. مثلا اگر الان بگویند یارانه‌ها قطع شده است یعنی اینکه از امشب نمی‌دهند یا بنزین 400 تومانی متوقف می‌شود یعنی اینکه دیگر بنزین را با این قیمت نمی‌دهند در صورتیکه مسکن مهر به تمام کسانی که تعهد شده واگذار می‌شود. گفته‌اند که ما این سیاست و راهکار (مسکن مهر) را دیگر ادامه نمی‌دهیم ولی تامین مسکن مردم را با روش‌های دیگر ادامه خواهیم داد.

*اما اتمام و واگذاری مسکن مهر به طور قطع طولانی می‌شود.

هاشمی: قطعا اتمام پروژه‌های این طرح چند سال طول خواهد کشید. بخشی از پروژه‌هایی است که تازه روی فنداسیون قرار دارد یعنی در قدم اول است. از سوی دیگر تمام واحدهایی که تحویل شده مشکل زیرساخت و حتی رفع نواقص دارد. این طرح خیلی مشکل دارد. ضمن آنکه تعهدی برای حدود 10 تا 12 درصد جمعیت کشور ایجاد شده است و این عدد کمی نیست و کسی نمی‌تواند نسبت به این مسئله بی‌تفاوت باشد.

* 2 نفع بزرگ کردن آمار مسکن مهر برای دولت و مردم

*ظاهرا تمام واحدهای مسکن مهر در ابتدا مسکن مهر نبوده‌اند و به اسم این طرح جا زده شده‌اند مانند مسکن خود مالکی یا بافت فرسوده یا اجاره به شرط تملیک.

هاشمی: "مهر" مسکن مهر یک نامگذاری است و اصلش واگذاری 99 ساله زمین بوده است. در واقع هدف این بود که زمین را به قیمت صفر یا حداقل بدهند اما بعدها که مسکن مهر خیلی گل کرد و تبدیل به یکی از شعارها و اقدامات اصلی دولت شد و همه چیز را تحت تاثیر خود قرار داد سعی شد هر چه خانه‌سازی در کشور وجود دارد به این طرح نزدیک شود.

این مسئله نیز دو جنبه داشت یکی این‌که برای دولت این جنبه را داشت که آمار را بزرگتر می‌کرد و برای دیگران هم این جنبه را داشت که از این تسهیلات می‌توانستند استفاده کنند. هم از تسهیلات ارزان قیمت مثلا 4 درصد استفاده شود هم از یارانه زیر‌ساخت‌ها. این بود که دو طرف تمایل به این داشتند که همه خانه‌‌سازی‌ها را تحت عنوان مسکن مهر اعلام کنند.

*‌پس چیزی که متوقف می‌شود و قرار نیست ادامه داشته باشد مسکن مهر 99 ساله است؟

هاشمی: بله، مسکن مهر یک نوع مسکن حمایتی است یعنی کمک به تامین مسکن کسانی که نمی‌توانند بازار مسکن تهیه کنند و به حمایت احتیاج دارند. یعنی به یک نوع یارانه حمایتی نیاز دارند تا با کمک دولت وام بگیرند و اقساط بلند مدت داشته باشند.

* زمین 99 ساله رایگان برای همیشه به تاریخ پیوست

* در مسکن اجتماعی مسئله زمین رایگان ادامه دارد؟

هاشمی: زمین به قیمت تمام شده دولتی خواهد بود. زمین رایگان که واقعیت ندارد و این زمین برای دولت که رایگان تمام نمی‌شود. دولت نمی‌تواند در جایی هزینه کند و به حساب نیاید. بالاخره فرض کنیم که دولت آماده‌سازی کند پول دولت حساب و کتابش یک جای معلوم است. پس اگر می‌خواهد رایگان باشد این هم یک نوع یارانه است.

فرض بر این بود که اصلا هزینه‌ای برای زمین گرفته نشود الان در تهران کسی رضایت بدهد در ارزان‌ترین نقطه برود و یک خانه تهیه کند کجا می‌رود. مسلما اسلامشهر یا شهریار می‌رود. آنجا زمین متری حدود یک میلیون تومان است، پس این قیمت زمین است. حالا مقداری از قیمت ناشی از اعتبار شهر شدن آن منطقه است ولی به هر حال یک مقداری هم قیمت واقعی زمین است.

الان در شهرهای جدید زمین را می‌فروشند و آماده‌سازی‌ها هزینه دارد. آن وقت این هزینه‌ها کافی نیست. الان مگر همه کس می‌تواند به شهرهای جدید بروند و مثلا در پرند زندگی کند.

کسی که آنجا زندگی می‌کند هر روز باید تهران کار کند. با چه وسیله‌ای و چگونه تهران می‌آید و چگونه بر می‌گردد خودش که تنها نیست خانواده هستند همه خدمات را الان ندارند اینها همان زیرساخت‌هایی است که تبدیل به قیمت تمام شده می شود.

اما قیمت زمین در تهران سوداگری است. یعنی این به دلیل سیاست‌های غلط دولت و استقبال شهرداری از این سیاست‌هاست که محدوده‌ها را کوچک نگه داریم تا قیمت زمین افزایش یابد. این زمین‌ها چه کسانی می‌توانند روی آن سرمایه‌گذاری کنند کسانی که صاحب سرمایه‌های خیلی بزرگی هستند.

‌برگردیم به همان بحث خودمان قیمت زمین صفر نمی‌شود زمین رایگان فقط در کویر لوت است ولی آنجا مجانی هم خانه بسازید کسی نمی‌رود. زمین قیمت دارد اما دولت دنبال انتفاع از واگذاری این زمین‌ها نیست با همان قیمت تمام شده که در قانون ساماندهی شهرهای جدید از ابتدا بوده است.

* پس مسکن اجتماعی و حمایتی مد نظر وزیر راه و شهرسازی قرار است کجا ساخته شود؟

هاشمی: قرار است مثل مسکن مهر نباشد. به اصطلااح بررسی کنند تا تقاضا را پیدا کنند ببینید توزیع جغرافیایی تقاضا در کجاست. یعنی در تهران احتیاج داریم به مسکن یا در رودهن یا کرج و به همان اندازه خانه بسازیم. این تمرین‌ها انجام شده است به خاطر دارم زمانی که وزارتخانه بودم سال‌های 74 و 75 مدل‌های توزیع جغرافیایی تمرین شد.

* واگذاری ساخت مسکن اجتماعی و حمایتی به بخش خصوصی 

* یکی از برنامه‌های آخوندی واگذاری شهرک‌سازی به بخش خصوصی است، آیا وزارت راه برنامه‌ای برای واگذاری ساخت مسکن اجتماعی یا حمایتی به بخش خصوصی در قالب شهرک‌ها را دارد؟

هاشمی: یکی از انواع مسکن اجتماعی این است که دولت تسهیلاتی را به بخش خصوصی می‌دهد و این بخش مسکن می‌سازد. مانند این‌که زمین دولتی واگذار می‌شود و پول آن را 5 سال بعد می‌گیرد به این شرط که یک مدت مثلا 5 تا 10 سال مسکن ساخته شده اجاره داده شود.

به‌عبارت دیگر دولت بتواند مسکن اجاره‌ای در اختیار طبقات کم درآمد بگذارد یعنی با همان اجاره‌هایی که نرخ گذاری می‌شود. یعنی شخصی از امکانات دولت استفاده می‌کند آخر کار هم سود ساختمان‌سازی را می‌برد اما متقابلا باید 5 تا 10 سال ساختمان را در اختیار اجاره قرار دهد.

* دوره دوبرابر شدن تسهیلات از 6ماه کمتر می‌شود

* در طرح مسکن حمایتی، قرار است در قالب صندوق‌های پس‌انداز چقدر تسهیلات به متقاضیان پرداخت شود؟

هاشمی: دقیقا رقم را نمی‌دانم اما شبیه همان شرایطی است که قبلا وجود داشت. هر شش ماه یک برابر اضافه می‌شد. فرض کنیم 3 میلیون سپرده‌گذاری می شود و پس از 6 ماه 3 میلیون دیگر تسهیلات پرداخت می شد. اما اگر 5 دوره 6 ماه سپرده در بانک می‌ماند 15 میلیون تومان به سپرده‌گذار تسهیلات پرداخت می‌شد. حالا می‌خواهند 6 ماه را مقداری کمتر کنند و این همین جوری تکرار شود.

* ظاهرا آقای عبده تبریزی در برنامه ای گفته ودیعه 6 برابری منتفی است و در این سطح تسهیلات پرداخت نمی‌شود.

هاشمی: فعلا پیش‌نویس‌های اولیه صندوق‌ها در حال تدوین است. بالاخره از این اشتباهات وجود دارد هم تطبیق نشده و هم اینکه تصویب نشده است.

*‌ پرداخت تسهیلات مسکن از محل صندوق پس انداز بانک‌ها به مصوبه جایی مانند شورای پول و اعتبار نیازمند است؟

هاشمی: بله، به احتمال زیاد ایجاد این صندوق‌ها باید با مصوبه باشد.

* مسکن ویژه در دولت یازدهم ادامه می یابد

* مسکن ویژه چه جایگاهی در دولت دارد؟

هاشمی: از مسکن ویژه در دوران مسکن مهر اسم برده می‌شد و یکی دو پروژه را نیز اعلام کردند. این مسکن برای طبقات متوسط بود. به نظرم شان نزول این گونه بود چون مقداری زمین داشتند و این زمین‌ها نیز قیمت بالایی داشت و نمی‌توانستند آن را به مسکن مهر اختصاص دهند. ولی می‌خواستند به اصطلاح این زمین در فرآیند اقتصادی کامل نیفتد و مسکن‌هایی ساخته شود برای اقشار متوسط.

* نظر دولت درباره این نوع مسکن‌سازی چیست؟

هاشمی: دولت یازدهم در نظر دارد که این نوع مسکن را بسازد اما این نوع مسکن جزو همان مسکن آزاد است.

* یعنی مخالفتی با این قبیل طرح‌ها وجود ندارد؟

هاشمی: این طرح‌ها، طرح‌های خوبی است مثلا اکباتان یک نوع مسکن متوسط بود. الان هم تقریبا هنوز متوسط است حالا شاید از متوسط کمی بالاتر رفته باشد. یعنی اگر شما مسکن لوکس منطقه یک در نظر بگیریم برای رده‌های 8،9 و 10 نسبت به آنها جزو مسکن متوسط محسوب می‌شود.

* قیمت هر واحد حدود 310 میلیون تومان است و خیلی با قشر متوسط همخوانی ندارد؟

هاشمی: اعداد دهک‌ها را به خاطر ندارم. 

*‌البته بعضی‌ها دهک جمعیتی می‌گویند و بعضی‌ها می‌گویند دهک درآمدی.

هاشمی: حالا نمی‌دانم طبقه متوسط دهک 5 و 6 است، ولی ظاهرا 9 و 10 خیلی ثروتمند هستند. از پایین هم دهک‌های یک و دو و سه خیلی فقیرند بنابراین دهک‌های وسط، متوسط محسوب می‌شوند.

* مسکن اجتماعی برای 2 یا 3 دهک اول است

* مسکن اجتماعی برای 3 دهک فقیر جامعه ساخته می‌شود؟

هاشمی: بله، مسکن اجتماعی برای دو دهک یا 3 دهک ساخته می‌شود.

* طرح‌هایی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی چقدر از سوی دولت در دستور کار قرار دارد؟

هاشمی: این برنامه نیز در حال بررسی است.

* تاکنون که این برنامه اجرا نشده است؟

هاشمی: خیر، خیلی سخت است اما امروز اصرار است که این برنامه تدوین شده و پس از قانونی شدن اجرا شود.

*‌روی شیوه‌های اجرای این برنامه بحث شده است؟

هاشمی: بحث‌ها در این زمینه خیلی ابتدایی است. اما در مورد مالیات بر زمین‌های بایر یا ساختمان بیشتر تشویقی و معافیت برای کسانی است که ساختمانی را که می‌خرند و سال های زیادی نگهداری کنند. اما کسانی که ساختمان می‌خرند و بلافاصله آن را می‌فروشند باید مالیات بیشتری پرداخت کنند.

*‌بحثی که در این برنامه مهم است نحوه شناسایی خانه‌های خالی است. در این زمینه چه راهکاری مناسب‌تر است؟

هاشمی: هنوز کار زیادی در این زمینه نشده است.

* شناسایی خانه‌‌های خالی سخت است

*‌باید در این بحث چه اقدامی را انجام دهیم؟

هاشمی: چند راهکاری که گفتم احتیاجی به شناسایی ندارد. مثلا شما خانه‌ای را خریده‌اید، دوباره آنرا می‌فروشید و در زمان فروش مشخص است چند سال خانه در اختیار شما بوده است. یا همان زمانی که خانه را خریده‌اید می‌گویند شما می‌توانید در سال اول و دوم و سوم از مالیات های تشویقی استفاده کنید و 20 درصد مالیات پرداخت کنید.

اما اگر بلافاصله خانه را فروختید تمام مالیات را از شما دریافت می‌کنند. مالیات تشویقی احتیاجی به آمار قبلی ندارد و در همان که نقل و انتقال اتفاق می‌افتد اجرا می‌شود بیشتر مالیات‌ها باید تشویقی باشد. اما شناسایی خانه‌های خالی سخت است.

* طرح دولت بیشتر معطوف به مالیات از معاملات مکرر است تا خانه‌های خالی

*مالیات از خانه‌های خالی از سکنه هم دریافت می‌شود؟

هاشمی: نشنیده‌ام که گرایش به این سمت باشد که بخواهند مالیات از خانه خالی دریافت شود. بیشتر به دنبال این هستیم که مالیات از نقل و انتقال خانه دریافت شود. شاید فرمولی را پیدا کنند که مثلا وقتی نقل و انتقال می‌شود معلوم شود که خانه چقدر خالی است و از آن مالیات بگیرند ولی الان روی این موضوع خیلی توجه زیادی نیست و بیشتر مالیات‌هایی است که روی فروش مکرر و میزان نگهداری خانه است.

* سیاست پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) توسط آخوندی در وزارت وقت مسکن و شهرسازی اجرا شد و به نظر می‌رسد برنامه کنونی وزیر راه و شهرسازی هم همان برنامه است.

هاشمی: بله، پس‌‌انداز که همیشه بوده و کوچک‌سازی نیز در تمام دوره‌ها بوده است. انبوه‌سازی هم که هست. چه کسی انبوه‌سازی می‌کند؟ کسی که ساختمان‌سازی برایش یک فعالیت اقتصادی است. یعنی اینجا تمام بهره‌ای که باید صرفه‌جویی شود برای کمک به افزایش درآمد فرد فقیری که پول ندارد، به سمت انبوه‌سازی می‌رود. صنعتی‌سازی هم همینطور است. صنعتی‌سازی لازمه انبوه‌سازی است. بلندمرتبه سازی هم غیر از این‌که مردمی را که آمادگی و شرایط فرهنگی زندگی در آپارتمان را ندارند به این کار وادار می‌کند. تاسیسات پیچیده می شود، آسانسور می‌خواهد، مشاعات بیشتری می‌خواهد این به خانه‌های حداقل جواب نمی‌دهد.

منتها آنقدر پذیرفته شده و شایع است که بعضی وقت‌ها یک سری چیزهایی که هر کدام یک دلیل دیگری دارد با هم جمع می‌کنند. مثلا فرض کنید وقتی اکباتان یا شهرک غرب را ساختند می‌خواستند فناوری جدید ساخت را وارد کنند. ولی ما نمی‌توانیم تکنولوژی ساختمانی جدید را برای نمی‌توانیم برای مسکن ارزان قیمت بیاوریم.

به نظرم ما نمی‌توانیم به سرعت زیرساخت ایجاد کنیم و فناوری و مصالح بلند مرتبه سازی را نداریم باید اجازه دهیم مقداری توسعه افقی به وجود آید. در توسعه افقی هم می‌شود تراکم ایجاد کرد. در این توسعه مسائل واحدها به هم گره نمی‌خورد. هر واحدی روی زمینی است و مباحث اجتماعی آن خیلی قابل کنترل است.

*اقتصاد ایران ساختار ناسالمی دارد و کاسبی کردن از صدر اسلام تا الان بوده است. ولی عرف این است کسی که تجارت می‌کند سود متعارفی را تقاضا کند. در انبوه‌سازی طرف می‌خواهد یک شبه میلیاردر شود.

هاشمی: پس این بحث  بهره‌وری چیست. یعنی شما به‌گونه‌ای کار کنید که در حداقل زمان حداکثر سود را ببرید. این منطق اقتصاددانان است. اگر زمینه‌های فعالیت اقتصادی دیگری داشتیم که همه به دنبال ملک و مستغلات نمی‌رفتند. ولی اینها را نمی‌توان کنترل کرد که به چه سودی قانع باشند. وقتی ساختمان و مسکن تبدیل به کالا می‌شود، دیگر این انتظارات که داریم در آن اتفاق نمی‌افتد.

*پس راه‌حل تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی چیست؟

هاشمی: پس از سال‌های 67 و 68 به سمت اقتصاد ملک و ساختمان رفته‌ایم، اما به نظرم راه‌حل این یک سیاست زمین متفاوت است. اساس شهرسازی و کیفیت معماری زمین است، حالا این موضوع در برنامه آخوندی است که در سیاست‌های زمین تجدیدنظر بکند ولی باید یک فکری به حال درآمدهای شهرداری کرد تا آنها از وابستگی به درآمدهای ساخت و ساز نجات پیدا کنند.

*در حال حاضر چه میزان کمبود مسکن در ایران داریم؟

هاشمی: تقریبا می‌توان از همان شاخص می‌توان فهمید. اگر شاخص 1.1 دهم پایین تر آمده باشد، همان عدد را در تعداد خانوار ضرب کنیم. فرض کنیم که همان 1.1 باشد حدود 10 درصد می‌شود. ما با توزیع کاری نداریم. اشکال شاخص‌های میانگین همین است. اگر 76 میلیون نفر جمعیت داشته باشیم. 20 میلیون خانوار باشد و 18 میلیون خانه داشته باشیم. در ایران درصد اجاره پایین تر است، اما در جاهای از دنیا اجاره ارزان است و اصراری بر مالک بودن نیست.

*در برنامه آقای آخوندی صندوق‌های پس‌انداز به متقاضیان تا 6 برابر ودیعه وام پرداخت می‌کنند، این متقاضی باید مسکن خود را از کجا تامین کند با وجه به این‌که کمبود مسکن در ایران داریم؟

هاشمی: بروید بسازید یا بخرید؟

*برای خرید؟

هاشمی: مسکن حمایتی در مبحث ساخت است و تسهیلات را در این قالب می‌دهند اگر برای فروش باشد واگذاری آن کنترل شده خواهد بود.

* طرح پرداخت تسهیلات مسکن نامحدود

*رقم تسهیلات در طرح مسکن حمایتی را می‌دانید؟

هاشمی: صحبت‌های اولیه این است اگر بتوانند تسهیلات را تقریبا نامحدود کنند.

*یعنی چی؟

هاشمی: نامحدود نه به آن معنایی که وجود دارد. یعنی فرد آورده و پس‌انداز داشته باشد و وام‌های تا حد 300 میلیون تومان هم به آن پرداخت شود.

*بانک‌ها منابع پرداخت این میزان وام را دارند؟

هاشمی: با همین فرمول صندوق پس‌انداز قابل پرداخت است.

*به نظر می‌رسد این قبیل برنامه‌ها به مانعی به نام بانک‌ها برمی‌خورد. تجربه این را ثابت کرده است.

هاشمی: یک مصاحبه خوبی را چند روز پیش دنیای اقتصاد منتشر کرد که در آن یک مدیر بانکی (بهکیش) با دکتر شیرازی اقتصاددان ایرانی گفت‌وگو کرده بود، در این مصاحبه به تجربه هند اشاره شده بود. دکتر شیرازی سه مسئله را گفته بود که دولت بر آنها نظارت کنند. مهم‌ترین این مسائل نظارت بر بانک‌ها بود.

این مسئله نشان می‌دهد که اگر بانک‌ها را به حال خود بگذارند حتما منحرف می‌شوند. گفته شده بود در هند این کار را انجام دادند و موفق بودند. در این مصاحبه تاکید شده بود ایران باید 8 درصد رشد اقتصادی داشته باشد تا بتواند با کشورهای منطقه رقابت کند.

*صندوق‌های پس‌انداز به بخش خرید تسهیلات می‌دهند یا ساخت؟

هاشمی: باید مقداری صبر کرد تا اشکالات طرح برطرف و جزئیات مشخص شود.

*به امسال می‌رسد؟

هاشمی: بله، حتما.

*در مسکن اجتماعی و حمایتی بانک مرکزی مواقفت خود را اعلام کرده است؟

هاشمی: اطلاعات دقیقی ندارم. یعنی اطلاعات غیر دقیق هم ندارم.

گفت و گو از بهمن نظری و صمد حسن نیا

انتهای پیام/