העדכון האחרון של מצב הדיור בישראל ערב החודש ה-20 למלחמה
הוצאות המלחמה הממושכת ברצועת עזה, העימות עם חיזבאללה בגבול הצפון, כמו גם המוכנות בגדה המערבית ובגבול עם סוריה, הטילו על האוצר הישראלי הוצאות ענקיות. לכן, משרד האוצר של ממשלת נתניהו החליט להעלות את מס הערך המוסף מ-17% ל-18% החל משנת 2025 על מנת לממן חלק מההוצאות הביטחוניות. אבל לדברי מומחים, אחת ההשלכות של החלטה זו הייתה עליית מחירי הדירות
לפי פרשנים ישראליים, החלטה זו האיצה את עליית מחירי הדירות ב-2025. כי, בשלב הראשון ב-2024, הציבור יקדים רכישת דירות לפני עליית מע"מ, מה שעשוי לעלות הביקושים ולהאיץ את עליית מחירי הדירות, במיוחד במצב שבו ענף הבנייה נמצא במיתון מאז אוקטובר 2023 עקב המלחמה וחוסר ביטחון פנימי. בשלב השני, בינואר 2025 היזמים ייקרו את הדירות ב–1% על מנת לא לספוג את עליית המע"מ.
כתוצאה מכך, ההחלטה לעליית מע"מ השפיעה לא רק על מי שיקנה דירה בשנה הבאה, אלא גם ובעיקר על מי שכבר קנה דירות בשנה שעבר, וזוהי תוצאה ישירה של המשך מדיניותו הלוחמנית של נתניהו.
מה שחשוב בנוגע לסוגיית עליית מחירי הדירות בישראל הוא שכ-204 אלף משפחות בישראל נמצאות במצב שאינן יכולות לרכוש דירה ואפילו לא עומדות בתשלומי שכירות חודשיים. מהנתונים עולה כי בקודס ישנה כמות המשפחות מחוסרות הדיור הגדולה ביותר ולאחר מכן חיפה, נתניה, אשדוד, באר שבע, בת ים ותל אביב, כאשר בכל אחד מהמקומות האלה מדובר באלפי משפחות שנזרקות מדירה לדירה בשוק השכירות החופשי, כשהן מקבלות מהמדינה סיוע זעום של 700-1200 שקלים, שאינו באמת מסייע לאותן משפחות עניות. העלייה הדרמטית במחירי השכירות בכל הארץ ובפרט בערים הגדולות, לאור המלחמה ועוד לפני כן לאור מגפת הקורונה, החריפה את המצב ואנשים רבים יותר דרשו שכר דירה מהמדינה - כאשר לפני התפרצות מגפת הקורונה היו כ-180 אלף משפחות בלבד זכאיות לשכר דירה מהמדינה - מה שמשקף עליה של כ-10% במספר זה - מדובר באימהות חד הוריות, קשישים, נכים, משפחות מרובות ילדים, ואנשים עניים. בינתיים, במשרד השיכון ובמשרד האוצר אין שום תוכנית לשיקום הדיור הציבורי ולהתמודדות אמיתית עם המשבר הזה של מאות אלפי משפחות חסרי דיור, ותושבי השטחים הכבושים משלמים בכל יום מחיר יקר על בעיה זו.
חשש מאי יכולת להחזיר הלוואות לדיור עקב בעיות כלכליות של משפחות
בהמשך למגמה זו, עניין נוסף שמעורר דאגה בקרב הרשויות הישראליות הוא היכולת להחזיר משכנתאות. בהקשר זה, בנק ישראל מצביע על העלייה החדה בהיקפי המשכנתאות שלוקח הציבור, וזה אומר שבמצב הכלכלי הנוכחי, כל שינוי בהכנסה של משק הבית עלול להקריס את אותם משקי בית. 42% ממי שלקח משכנתאות בחצי השנה האחרונה עשה זאת כששיעור ההחזר החודשי גבוה מאוד ועומד על יותר משליש מההכנסה הפנויה. זה אומר שלאותם משקי הבית לא נותרו שומנים, והסיכון שהם לא יוכלו לעמוד בתשלומים המשכנתא גבוהים עד כדי שאם אחד מבני הזוג יאבד את מקום עבודתו או אם יהיה שינוי לרעה בהכנסה של משק הבית - נראה גל של חדלויות פירעון ומאחר ומדובר במספר משמעותי של משקי בית - בנק ישראל מתריע שמדובר בסיכון הולך וגובר. בנק ישראל מציין שהיקף המשכנתאות שלקח הציבור עומד על קצת יותר מ-600 מיליארד שקל והוא גודל בממוצע בכל חודש בקצב של 9 מיליארד שקל וזה נתון משמעותי.
בינתיים, מסקר שנערך במאי 2025 בקרב ראשי הבנקים עולה כי 49% מהם מודאגים מאי יכולת להחזיר את ההלוואות, דבר שיוביל למשבר פיננסי. ראוי לציין שלפני המלחמה, רק ל-15% מראשי הבנקים היו חששות כאלה, אך הנזק הכלכלי שנגרם על ידי מדיניות המלחמה על המצב הכלכלי של משקי הבית הגביר את החששות ממשבר כלכלי.
בנוסף, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות שירטטו לאחרונה תמונה מורכבת של מצב הבנייה בנסיבות המלחמה. הם אמרו כי לציבור גדול מרוכשי הדירות אין את ההון העצמי הנדרש לקנות דירה, ו-60% מציבור נוטלי המשכנתאות נמצאים במינוס, אז יש פה באמת בעיה עמוקה.
השפעת המלחמה על הירידה בבנייה ומחסור בעובדי בניין
הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הצביעו על ירידה בהתחלות הבנייה וגמר הבנייה של דירות חדשות בשטחים הכבושים ב-2024. בעיה זו הושפעה ישירות מהמחסור החמור בעובדי בניין. ההחלטה המדינית של ממשלת נתניהו לאסור את כניסתם של כ-100 אלף עובדים פלסטיניים לאתרי הבנייה, לצד עזיבתם של כ-15 אלף עובדי בניין זרים בחזרה למדינות מוצאם בעקבות המצב הביטחוני הותירה את חותמה על ענף הבנייה.
לכן, משך הבנייה מתארך ואיחורים במסירת דירות הופכים לתופעה נפוצה, שאת השפעתה ניתן לראות בפער בין הביקוש להיצע שהולך וגדל. לפי נתונים שפורסמו, בכל שנה מתווספים כ-68 אלף משקי בית חדשים לשוק, בעוד שמסתיימות בנייתן של רק כ-58 אלף יחידות דיור. זהו נתון חמור שמצביע על הקיטון ההולך וגדל בהיצע אל מול הצרכים והביקושים, מה שעלול לסמן עליית מחירי דירות בהמשך, ועליית מחירי השכירות בהווה.
עם זאת, ככל שעוצמת המלחמה בכמה זירות פחתה, מספר קטן של עובדים זרים חדשים נכנסו לישראל, המהווים כיום 0.4% מכוח העבודה הפעיל בשטחים הכבושים – לעומת 4% לפני המלחמה. לכן, בסדר היום של הממשלה ל-2025 נקבע לייבא 50 אלף עובדים זרים, בעיקר מסרי-לנקה והפיליפינים. יש לציין כי האגרות להעסקת עובדים זרים שמעסיקים משלמים מדי שנה למשרד האוצר עומדות על כ-1.171 מיליארד שקל, בעוד שלא היה תשלום כזה על הבאת עובדים פלסטיניים. לכן, החלפת עובדים פלסטיניים בעובדים זרים תעלה גם את יוקר הדיור. מסיבה זו, מחירי הדירות בשטחים הכבושים עלו ב-7.7% בשנה שעברה כתוצאה מהמלחמה.
בהתחשב בנקודות אלה, למרות אזהרות מצד מוסדות הביטחון, הממשלה החזירה מספר עובדים פלסטיניים לעבודה כדי שענף זה תוכל לשגשג, מכיוון שבנוסף לבניית יחידות דירות, בניית תשתיות נרחבות, כולל יותר מ-1,600 כיתות לימוד, נותרה ללא עובדים והופסקה. ההחלטה החדשה להשבת עובדים פלסטיניים, כולם מהגדה המערבית, היא תוכנית ניסויית הכוללת רשימה של שמות עובדים פלסטיניים שאושרו על ידי רשויות הביטחון, לצד שימוש בצמידי מעקב אלקטרוניים, הסעת עובדים באמצעות חברה שמנהלת פרויקטים, ליווי ביטחוני במהלך ההסעה, וביצוע העבודה באתר בנייה מגודר עם איסור יציאה משם.
השלכה נוספת של מחסור בעובדי בניין באה לידי ביטוי בירידה של 6.1% בהשקעות בנכסים קבועים בישראל. הירידה החדה נובעת מצמצום של 17.5% בהשקעות בבנייה למגורים.
השפעת המלחמה על החרפת משבר הדיור במגזר הערבי
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), האוכלוסייה הערבית-ישראלית בשטחים הכבושים מונה כשני מיליון תושבים. מתוכם כ-533 אלף תושבים מתגוררים ב-9 יישובים מעורבים (יהודיים-ערביים): הקודס, תל אביב-יפו, חיפה, עכו, נוף הגליל, לוד, רמלה, מעלות תרשיחא וכרמיאל. בעשור האחרון, שיעור הגידול של האוכלוסייה הערבית בערים המעורבות עמד על כ-2% בממוצע בשנה, מעט נמוך יותר מהגידול של האוכלוסייה היהודית באותם יישובים, למעט בנוף הגליל.
על פי הממצאים, העיר שבה המחסור הגדול ביותר של דירות עבור המגזר הערבי מבין כלל היישובים המעורבים היא הקודס, שם ב-5 השנים האחרונות החלה בנייתן של כ-20 אלף יחידות דיור, כאשר הצורך של האוכלוסייה הערבית בעיר הזו נאמד בלמעלה מ-17 אלף יחידות דיור. אחריה ניצבת חיפה. מהמחקר אף עולה כי גם ביישובים הערביים לא נבנות בשנה מספיק דירות אל מול שיעור הגידול של האוכלוסייה.
לכן, השפעת המלחמה בעזה על עזיבת עובדים זרים ואיסור כניסתם של עובדים פלסטיניים הפעילים בענף הבנייה גרמו לבעיות הדיור במגזר הערבי להיות גדולות בהרבה מאשר במגזר היהודי. מכיוון שנתונים מראים שבשנת 2023, רוב השיפוצים והבנייה בוצעו באזורי המרכז של ישראל, וכתוצאה מכך, לאחר שבעיות ענף הבנייה יצומצמו, פרויקטים באזורים אלה יקבלו עדיפות. כי זה משתלם יותר לבונים מבחינה כלכלית.
בהקשר זה, החלטת משרד האוצר להפחית את תקציב הפיתוח למגזר הערבי ב-15% עקב הוצאות המלחמה תגביר את מצוקת הדיור באזורים ערביים.
למחסור בדיור בכל חברה יש השפעה ישירה על צמצום שיעור הנישואין והגברת פגיעות חברתיות ופשיעה. בעיה זו תהיה מזיקה יותר בחברות הנחשבות צעירות, שבהן קבוצת גיל של צעירים בפירמידת גילים גדולה. לכן, הגידול השנתי של האוכלוסייה הערבית, המספר הרב של צעירים בגיל הנישואין במגזר זה, והיעדר היתרי בנייה יובילו לירידה בשיעור הנישואין ולבעיות חברתיות בקרב הערבים החיים בשטחים הכבושים.
