کشوقوسهای تأمین مالی مسکن در ۲۰ سال اخیر/ قفل ساخت مسکن با کلید صندوق توسعه ملی باز می‌شود؟
تأمین مالی مسکن یکی از حوزه‌هایی است که دولت‌های دو دهه اخیر را که با ایده‌های متفاوت روی کار آمدند را با چالش‌های جدی روبرو کرده است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، چالش مسکن چه از سمت تأمین مالی سمت ساخت و عرضه و چه از سمت تقویت سمت تقاضا همواره یکی از چالش‌های اصلی اقتصاد ایران در 20 سال اخیر بوده است. در سال‌های اخیر دولت‌های مختلف با سیاست‌های متفاوتی در حوزه مسکن روی کار آمدند. سیاست‌هایی که هر کدام نقاط مثبت و منفی منحصر به فردی داشتند که امروز بعد از چند سال می‌توان به بررسی آنها پرداخت. بدیهی است مهم‌ترین نکته‌ای که هر اقدامی در حوزه مسکن را به چالش می‌کشد و عیار ایده هر کارشناسی را در این حوزه می‌سنجد، نحوه و چگونگی تأمین مالی در این حوزه حیاتی است.
اگرچه در این گزارش قصد قضاوت و بررسی موشکافانه سیاست‌های 20 سال اخیر دولت‌ها در حوزه تأمین مالی ریالی عرضه و تقاضای مسکن را نداریم، اما مرور خلاصه‌وار این اقدامات می‌تواند به تفهیم ایده جدید و بکری که در پایان گزارش به آن اشاره می‌کنیم، کمک کند.
مسکن مهر، ایده دولت نهم و دهم در مسکن
محمود احمدی‌نژاد، رئیس دولت نهم و دهم، یکی از مهم‌ترین اهداف دولت خود را کاهش هزینه مسکن و تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای مردم عنوان کرد. نتیجه این تفکر هم تولد ابرپروژه مسکن مهر و ساخت حدود 2 میلیون مسکن طی 8 سال بود. پروژه‌ای که شاید بتوان آن را بزرگترین پروژه ساخت مسکن بعد از انقلاب دانست.
اگرچه این اتفاق، سبب خانه‌دار شدن افراد زیادی شد و محبوبیت اجتماعی زیادی را برای رئیس جمهور وقت کسب کرد اما مهم‌ترین نقدی که کارشناسان اقتصادی به این اقدام دولت احمدی‌نژاد وارد می‌کردند، نحوه تأمین مالی این ابرپروژه بود که به طور مستقیم از محل پایه پولی تأمین میشد.
به صورتی که آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که در دولت‌های نهم و دهم حدود 450 تا 500 هزار میلیارد ریال یعنی معادل 45 هزار میلیارد تومان (45 تا 50 میلیارد دلار) خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر در نظر گرفته شد. اقدامی که برخی از کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی آن را یکی از دلایل تورم‌های سنگین سال‌های بعد کشور می‌دانند.
در همین راستا یکی از مشهورترین اظهارنظرها مربوط به «پیمان قربانی» معاون اقتصادی بانک مرکزی در دولت‌های دوازدهم و سیزدهم است که چندی قبل گفته بود: امروزه بحث آثار نامطلوب شیوه تأمین مالی از منابع پرقدرت بانک مرکزی در جامعه روشن شده و این نوع شیوه تأمین مالی موجب افزایش نقدینگی و به دنبال آن افزایش تورم شده است.
به عقیده وی، حدود 43 درصد پایه پولی کشور مربوط به بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی بابت تأمین مالی طرح مسکن مهر است. آثار منفی این استقراض موجب شد تا در دولت یازدهم و در تکمیل واحدهای مسکن مهر، موضوع تغییر منابع مورد نیاز از شیوه گذشته مورد تأکید قرار گیرد.
تمرکز بر تحریک تقاضا، در دولت یازدهم
تیم اقتصادی دولت روحانی بر این باور بود که پروژه ساخت مسکن و افزایش عرضه در این حوزه را از محل پایه پولی و استقراض از بانک مرکزی ادامه ندهد، چرا که آثار زیان‌باری که استقراض از بانک مرکزی یا به بیان ساده‌تر خلق نقدینگی و عرضه پول پر قدرت بر تورم کشور تحمیل کرد (خصوصاً در دوره‌‌ای که فشار تحریمی اقتصاد ایران را به تنگنا برد و دسترسی به منابع ارزی محدودتر شد) در آن مقطع که زمزمه‌های جهش‌های ارزی سنگین به واسطه تشدید تحریم‌ها به گوش می‌رسید، بر هیچ‌کس پوشیده نبود.
بنابراین دولت تدبیر و امید، تصمیم گرفت تا تنظیم بازار را با استفاده از تحریک در سمت تقاضا، یعنی با اعطای تسهیلات مالی و وام‌های ساخت مسکن بچرخاند. دولت دوازدهم سعی کرد تا این روش را برای در امان ماندن از چالش تورمی که افزایش عرضه در مسکن با استفاده از پایه پولی می‌توانست برای کشور پدید بیاورد، جایگزین کند.
جهش تولید مسکن، از حکم قانونی مجلس تا تأکید دولت برای بازگشت به سمت عرضه
دولت سیزدهم در شرایطی روی کار آمد، که اوضاع مسکن بعد از جهش تورمی سال‌های 96 تا 99 اوضاع نابسامان و بسیار پیچیده‌تری از قبل بود. تقریباً بعد از دولت احمدی‌نژاد شاهد اتفاق محسوسی از سوی عرضه و ساخت‌وساز مسکن نبودیم. از سویی دیگر در حوزه تأمین مالی ریالی، انتظار برای تخصیص خط اعتباری ویژه برای ساخت مسکن مشابه آنچه که به عنوان طرح مسکن مهر تجربه شد در شرایطی که اقتصاد ایران با سرکشی نقدینگی و تورم لجام‌گسیخته مواجه است نتیجه‌ای جز تحمیل مجدد فشارهای تورمی شدید بر مردم و اقتصاد کشور نخواهد داشت.
همچنین ایده تحریک تقاضا که در دولت روحانی در دستور کار دولت قرار گرفت هم چندان موفقیت‌آمیز نبود و عملاً دردی را در این حوزه دوا نکرد.
بنابراین فشار سنگین تحمیل شده به مردم به دلیل نابه‌سامانی بازار مسکن سبب شد تا یکی از وعده‌های پر تکرار انتخاباتی نامزدهای ریاست جمهوری حول مسئله مسکن تعریف شود. از این رو رئیس جمهور منتخب مردم نیز محور وعده‌های خود را بر مسئله مسکن بنا نهاده و وعده ساخت سالانه 1 میلیون مسکن و مجموعاً 4 میلیون مسکن در 4 سال را ارائه داد.
چهار مسیری که جهت تأمین مالی پروژه‌های ساخت و ساز مسکن ارائه شد و تا کنون شاهد اجرای آنها بوده‌ایم، به ترتیب، بهره بردن از ظرفیت صادرات نفت در قبال ورود سرمایه مستقیم خارجی برای اجرای پروژه‌های مسکن، مسیر دوم استفاده از ظرفیت تسهیلات بانکی، مسیر سوم استفاده از مولدسازی و عرضه اموال مازاد دولتی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس و مسیر آخر تأسیس صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه بود.
در ادامه گزارش به بررسی و واکاوی هر یک از این چهار ایده می‌پردازیم:
1ـ نفت در مقابل تأمین سرمایه ساخت مسکن
در اوایل شروع به کار دولت سیزدهم، وزیر راه و شهرسازی، خبر از فاینانس چین در قبال تأمین مالی ساخت 2 میلیون مسکن داد.
همچنین اعلام شد که حدود 360 هزار میلیارد تومان اعتبار برای اجرای پروژه ساخت 1 میلیون مسکن در سال نیاز است که تقریباً معادل با 16 میلیارد دلار خواهد بود و برای تأمین مالی این بخش به صادرات 228 میلیون بشکه نفت با قیمت 70 دلار نیاز است. این موضوع نشان می‌دهد که ایران باید این میزان صادرات نفت را به چین داشته باشد تا در مقابل آن فاینانس پروژه‌های مسکن ایران اجرایی شود.
اگرچه شاید این طرح هیچ‌گاه به صورت رسمی بیان نشد و صرفاً در محافل کارشناسی حول آن بحث و تبادل نظر صورت گرفت، اما در صورت اجرایی شدن هم با توجه به کسری بودجه‌ای که احتمالاً دولت باید با آن دست و پنجه نرم کند، حداقل در شرایط فعلی عملاً این ایده را غیر قابل استناد و غیرقابل اجرا می‌کند.
2ـ افزایش سهم مسکن در تسهیلات نظام بانکی
شاید اصلی‌ترین و مهم‌ترین ایده مجلس و یا دولت سیزدهم که قصد داشت به واسطه آن وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال را محقق کند، تأمین مالی با استفاده از افزایش سهم مسکن در تسهیلات بانکی بود.
اگر چه در گزارش‌های قبلی که در این خصوص نوشتیم به طور مفصل به واکاوی این ایده و عللی که عملاً آن را غیر قابل اجرا می‌کند، به طور کامل و مفصل اشاره کردیم، اما در ادامه این گزارش به تشریح مختصر روندی که پروژه مسکن ملی را به چالش کشیده است، می‌پردازیم.
طبق شاخص بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در سال جاری (پاییز 1401) 46 میلیون تومان و بر اساس شاخص مرکز آمار ایران، 46.7 میلیون تومان است. بنابراین بر اساس هر دو شاخص تورم مسکن در یک سال گذشته که ریشه در کاهش عرضه، ورود سفته‌بازانه صاحبان سرمایه و یا هر علت دیگری که در این حوزه قابل تصور است، بیش از 30 درصد است.
به همین دلیل مجلس و دولت قانون جهش تولید مسکن را تدوین کردند، که متأسفانه بررسی‌ها حاکی از عدم موفقیت این طرح است. اصلی‌ترین دلیل عقب‌ماندگی در ساخت و ساز در طرح‌های ملی مسکن عدم تأمین مالی و همراهی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری در تسهیلات‌دهی و تأمین مالی ریالی این بخش ذکر شده است.
به استناد ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند که حداقل 20 درصد تسهیلات پرداختی در هر سال را به بخش مسکن اختصاص دهند.
چرا ایده تأمین مالی ساخت از مسیر تسهیلات بی‌نتیجه است؟
بررسی آمارها نشان می‌دهد نظام بانکی به تعهد خود در پرداخت 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات قانون جهش تولید مسکن عمل نکرده یا نتوانسته عمل کند.
بر این اساس تا کنون حدود 18 هزار میلیارد تومان (حدود 5 درصد) تسهیلات پرداخت کرده است و همین امر سبب عقب‌افتادگی تولید مسکن در سال قبل و سال جاری شده است.
اگرچه برای بانک‌هایی که به تعهدات خود عمل نکنند جریمه (اخد مالیات 20 درصدی) در نظر گرفته شده است، اما به طور کلی می‌توان گفت ایده مذکور هم به 3 دلیل اجرایی نشده است؛
1. چالش‌های ترازنامه‌ای بانک‌ها
2. نظارت سخت‌گیرانه بانک مرکزی در رشد ترازنامه سیستم بانکی با هدف کنترل نقدینگی و پایه پولی
3. نقدینه‌خواهی شدید سایر بخش‌های اقتصاد (به خصوص پس از طرح مردمی‌سازی یارانه‌ها)
3ـ تأسیس صندوق ملی مسکن
در آخر و بعد از عدم موفقیتی که دو ایده قبلی را تقریباً ناکارآمد جلوه داد، طرح تأسیس صندوق ملی مسکن روی میز تیم اقتصادی دولت قرار گرفت. کلان‌ایده این طرح بر این مبنا بود که با استفاده از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس و همچنین مولدسازی دارایی‌های دولت و عرضه مازاد این دارایی‌ها، تأمین منابع مالی برای ساخت و تحول در طرح ملی مسکن صورت گیرد.
اگر چه در آغاز کار، «رستم قاسمی» درباره اقدامات وزارت راه و شهرسازی در تأمین منابع مالی طرح جهش تولید مسکن از طریق فروش اموال و دارایی‌های مازاد دولتی، گفت: "امسال می‌توانیم از طریق فروش اموال و دارایی‌های مازاد دولتی و وزارت راه تا سقف 30 هزار میلیارد تومان برای طرح نهضت ملی مسکن تأمین منابع مالی داشته باشیم، اما براساس گفته‌های رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن حدود 6 هزار و 600 میلیارد تومان به صندوق ملی مسکن واریز شده که عمده آن سهم خزانه دولت است که در راستای مولد سازی و فروش اموال مازاد صورت گرفته بود و عملاً مالیات از خانه‌های خالی و لوکس سهم ناچیزی در واریز به صندوق ملی مسکن داشته است. این در حالی است که برای تأمین مالی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی 400 هزار میلیارد تومان منابع مورد نیاز است.
4ـ تأسیس صندوق املاک و مستغلات
صندوق املاک و مستغلات، نوعی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که برای افراد با هر سرمایه‌ای که در اختیار دارند، این امکان را فراهم می‌کند تا بتوانند در مسکن سرمایه‌گذاری کنند و عملاً متناسب با مقدار پولی که در دسترس دارند، در ملکی که در این صندوق‌ها عرضه می‌شود سهیم شوند و به نوعی از تورم مسکن جا نمانند.
همچنین می‌توان از دیگر اهداف این صندوق‌ها را تأمین مالی برای ساخت پروژه‌های مسکونی نام برد که البته نیاز به عرضه هرچه بیشتر چنین صندوق‌هایی در آینده است.
اگرچه روزهای زیادی از تأسیس صندوق املاک و مستغلات نمی‌گذرد و برای قضاوت در مورد آن کمی زود است، اما به نظر می‌رسد مشکلات حوزه مسکن آن‌قدر زیاد باشد که این صندوق در کوتاه‌مدت دردی از آن دوا نکند، اما علاوه بر این موضوع، در روزهای اخیر که شاهد عرضه این صندوق در بازار سرمایه بودیم نوسانات سنگین این صندوق، حاکی از احتمال بالای سفته‌بازی و ورود سفته‌بازان به این صندوق است.
گفتنی است عملاً با شکست یا به بیانی بهتر، عدم موفقیت محسوس 4 ایده مطرح شده در حوزه مسکن در حوزه مسکن، رستم قاسمی وزارت راه و شهرسازی را ترک کرد تا علاوه بر اینکه ابهامات و چالش‌های وعده ساخت یک میلیونی مسکن در سال، روز به روز بیشتر شود، قاسمی نیز دومین وزیر کابینه دولت سیزدهم باشد که از این دولت خداحافظی می‌کند.
آیا صندوق توسعه ملی به داد مسکن می‌رسد؟
به نظر می‌رسد با توجه به شرایط پرابهام و سختی که عدم توازن عرضه و تقاضا در مسکن به وجود آورده به صورتی که شاهد افزایش قیمت در در این حوزه هستیم، تمرکز و توجهات را از اینکه چه کسی می‌خواهد وزیر شود باید به این سو برد که چه کسی و با چه ایده‌ای می‌خواهد سکّان وزارت مهم راه و شهرسازی را به دست گیرد.
وام ارزی یا مشارکت ریالی صندوق توسعه در اَبرپروژه تأمین مالی مسکن
در برهه‌ای که اکثر کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی، از عدم وجود ایده در حوزه مسکن می‌نویسند و از مواجهه با بن‌بست جدی در این حوزه خبر می‌دهند، شاید ایده استفاده از منابع صندوق توسعه ملی در قالب استقراض ارزی از این صندوق، ایده جدید و بکری باشد که بتواند دست وزیر آتی وزارت راه و شهرسازی را پر کند و حداقل در شرایط فعلی مورد بررسی کارشناسانه قرار گیرد.
بر اساس ماده 16 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که در حکم اساسنامه دائمی صندوق توسعه ملی آمده است، مأموریت صندوق توسعه ملی، تبدیل بخشی از عواید ناشی از فروش نفت و گاز و میعانات گازی و فرآورده‌های نفتی به ثروت‌های ماندگار، مولد و سرمایه‌های زاینده اقتصادی و نیز حفظ سهم نسل‌های آینده از منابع نفت و گاز و فرآورده‌های نفتی است.
با توجه به مأموریتی که در اساسنامه صندوق توسعه ملی آمده، تزریق منابع این صندوق بر اساس ساز و کار قانونی که می‌توان برای آن تدوین کرد چه در قالب استقراض ارزی از این صندوق و چه در قالب شراکت صندوق توسعه در پروژه‌های اقتصادی و ساخت‌وساز مسکن، بتواند در این شرایط حساس راهگشا باشد و چرخ مسکن را که به کندی می‌چرخد، سرعت دهد.
انتهای پیام/؛
