اجاره داری اراضی کشاورزی آمریکا و اروپا

خبرگزاری تسنیم_در واکاوی اهمیت صورتبندی شکل های متنوع و متکثر نظام های بهره برداری از اراضی کشاورزی و نقش اجارۀ زمین های کشاورزی در فرایند زنجیره تولید معاصر با طبقه جدید از زمیندارانی روبرو هستیم که زمین شان در فراگرد تولید، بصورت اجاره یا رانت (سهم مالک زمین) در کشاورزی به کار گرفته می شود. 
بالا رفتن سن بهره برداران، عدم تمایل نسل جدید فرزندان بهره برداران خرده مالک به انجام فعالیت های کشاورزی و سکونت در محیط های روستایی این قضیه را تشدید نموده؛طرفه اینکه سهم بالا و فزایندۀ زمین های کشاورزیِ اجاری در کل زمین های قابل کشت در کشورهای توسعه یافته، و تشکیل یک نظام صنفی مجزا همانند اتحادیه ها سندیکاها و صنف بنگاه داران و مراکز معاملات ملکی جهت قانونمند کردن ثبت اجاره اراضی و نظارت بر اجاره داری یک گرایش مهم در کشاورزی قراردادی کشورهای توسعه یافته محسوب شده، و سهم بالای زمین های اجاری در کل زمین های قابل کشت به شکل بی سابقه ای از سال 2007 افزایش یافته است. 

 در شمار فزاینده ای از کشورهای اروپایی، زمین های کشاورزیِ اجاری و سیستم کشاورزی قراردادی بخش اعظم و تعیین کنندۀ مساحت کل زمین های زیر کشت نظامات زراعی ملی را تشکیل می دهند. امروزه در برنامه ریزی توسعه کشاورزی آسیای جنوب شرقی بویژه کره جنوبی، مالزی، اندونزی، فیلیپین، ویتنام و حتی چین هم از ضرورت ساماندهی و تکامل قواعد اجاره داری زمین های کشاورزی مباحث گسترده ای در محافل برنامه ریزی کشاورزی در جریان است.

در این رابطه، نکتۀ با اهمیت دیگر، افزایش نسبت مساحت زمین های اجاری به مساحت کل زمین های زیر بهره برداری کشاورزی در طول زمان است. در نظام بهره برداری اجاره ای ابتدایی، اجاره داران معمولاً بیش از نیاز معیشتی خود تولید می کردند و به صاحبان زمین، اجاره را به صورت نقدی یا جنسی پرداخت می نمودند.

همچنین مجبور به انجام خدمات یا بیگاری برای مالک نبوده و مشخصه این نظام اقتصاد مبادله ای مبتنی بر پول و ارزش مبادله است.

در گذشته با وجودی که قرارداد اجاره غیر مکتوب بود ولی منافع اجاره دار به دلیل پایگاه اجتماعیش و بازتولید بهنگام سرمایه اجتماعی و ایجاد اعتماد تعمیم یافته تأمین می‌شد. به عنوان مثال، در فرانسه در سال های ابتدایی دهۀ 1920، 60% زمین های کشاورزی توسط دهقانان خرده پای مستقل کشت می شد. این نسبت در سال 1970 به 51% و در سال 2000 به 37% رسید. طبق آمار وزارت کشاورزی فرانسه، در سال 2005 ، زمین های تحت اجاره کشاورزی 72% کل زمین های قابل کشت را تشکیل می دادند و در سال 2007 این نسبت به 74% رسید. امروزه یعنی در سال 2018 این نسبت به 81 درصد رسیده است.

همچنین بنا بر آمارهای منتشره کمیسیون اقتصادی اروپا، در سال 2012، سهم متوسط زمین های کشاورزی اجاری از کل زمین های کشاورزی در 15 کشور اتحادیۀ اروپا، از 52% در سال 1999 به 56% در سال 2009 افزایش یافته است.

سهم زمین های کشاورزی اجاری از کل زمین های قابل کشت در اتحادیۀ اروپا در سال 2018 به تفکیک در کشورهای ایرلند (19.5%)، لهستان (31.5%)، دانمارک (34.3%)، اتریش (33%)اسلوونی (34.9%)، پرتغال (35.9%)، اسپانیا (37.8%)، فنلاند (38.8%)، ایتالیا (46.9%)، هلند (52%)، رومانی (47.5%)،بریتانیا (44.7%)،یونان (48.7%)،لاتویا (64.7%)،لوکزامبورگ (55.7%)، سوئد (58.4%)، استونی (68.2%)،لیتوانی (69.1%)، قبرس (69%)، مجارستان (72.2%)، آلمان (77.5%)، بلژیک (83.5%)، مالت (85.2%)، فرانسه (89.5%)،جمهوری چک (92%)، بلغارستان(91.5%)، اسلوواکی(92.6%)، میباشد.

 سهم بالای زمین های کشاورزی اجاری از کل زمین های کشاورزی منحصر به قاره اروپا نیست. در کانادا نیز به سال 2011، در حدود 35% کل زمین های کشاورزی اجاری بوده اند و کشاورزی قراردادی نقش عمده ای در نظامات بهره برداری این کشور به عهده دارد. طبق آمار سرشماری کانادا بین سال های 2001، تا 2006 سطح زمین های زیر کشت متعلق به زارعین مستقل حدود دو و یک دهم درصد کاهش یافته در حالی که سطح کل زمین های کشاورزی 9.9% افزایش پیدا کرد.

همچنین سطح کل زمین های کشاورزی اجاری در سال 2011 به میزان 7.9% نسبت به سال 2006 بیشتر شده است. این رقم در سال 2018 رشد بی سابقه ای یافته به گونه ای که تا رشد 19 درصد بالا رفت. در ایلات متحده آمریکا هم در سال 2012 حدود 40% زمین های کشاورزی اجاری بودند. 29% زمین های کشاورزی از آنِ "مالکان غیر کشاورز شهرنشین" یعنی متعلق به مالکانی بودند که در فعالیت کشاورزی هیچ نقشی نداشتند و صرفا اجارۀ نقدی به خاطر مالکیت زمین دریافت می کردند.

11% سطح کل زمین های کشاورزی اجاری نیز زمین های مازادِ مالکانی بود که در فعالیت کشاورزی اشتتغال داشتند اما زمین های تحت تملک خود را به دیگر کشاورزان (که ممکن است یا کشاورزان متمکنی باشند یا دهقانانی که تنها خود یا خانواده شان بر روی زمین کار می کنند) اجاره می داده اند.

واقعیت آن است که زمینداران بزرگ در آمریکا طبقه بسیار قلیلی هستند که عمدتا اشخاص حقیقی یا حقوقی ای که بیش از 200 آکر (تقریبا 81.4 هکتار) زمین دارند حدود 0.2% تا 0.25% جمعیت فعال اقتصادی را تشکیل می دهند (بین 300 تا 400 هزار نفر). برای مثال در سال 2013 ، در این کشور 100 زمیندار بزرگ در مجموع بیش از 36 میلیون آکر یا (تقریبا 14.7 میلیون هکتار) زمین داشتند که بیش از مساحت کل زمین های زیر کشت محصولات زراعی در ایران است (سطح کل زمین های زیر کشت محصولات زاعی در ایران در نیمه دهه هشتاد بطور متوسط برابر 11.65 میلیون هکتار بود). مهمتر آنکه تنها 20 زمیندار اول از این 100 زمیندار بزرگ، صاحب بیش از 22 میلیون آکر زمین بودند (تقریبا 9 میلیون هکتار و یا حدود 77% مساحت کل زمین های زیر کشت در ایران). به طور کلی در جوامع توسعه یافته معاصر با سرمایه گذارانی روبرو هستیم که غالبا ترجیح می دهند به جای خرید زمین کشاورزی، آن را اجاره کنند(هزینه فرصت اقتصادی از دست رفته در سایر کسب و کارها). این بدان جهت امکان پذیراست که زمین دارانی وجود دارند که می توانند زمین های کشاورزی را به سرمایه گذاران در رشته های کشاورزی، صنعتی، خدماتی و غیره اجاره دهند. اما در این رابطه موارد استثنائی نظیر کشور ژاپن هم وجود دارند که بنا بر علل ویژه ای روند های فوق، یعنی تمرکز شدید مالکیت زمین های کشاورزی و افزایش سهم زمین های اجاری در آنها کم رنگ بوده اند.

ژاپن یکی از این موارد استثنائی است اما شبیه به ایران؛ در ژاپن جمعیت دهقانان خرده مالک، طی 40 سال یعنی از سال1965 تا 2005 از 11.21 میلیون نفر به 3.35 میلیون نفر کاهش یافت (بیش از 70% کاهش)؛ و این اتفاق تنها به کمک تدوین قواعد حقوقی جدید، نهادسازی و رشد اجاره داری و کشاورزی قراردادی رخ داده است. واقعیات آماری نشان می دهند که زمینداری و اجارۀ زمین های کشاورزی پدیده های مهم و قابل توجهی در تولید کشاورزی کشورهای پیشرفتۀ اند. دو مورد آمریکا و فرانسه که دو کشور بسیار مهم و پیشرفته در زمینۀ کشاورزی به شمار می روند، این موضوع را به روشنی نشان می دهند.

 اما در ایران اوضاع به کلی متفاوت است. با توجه به اینکه بیش از 70 درصد از بهره برداریهای کشاورزی در کشور به صورت دهقانی (خرد مالکی، اجاره ای و ... ) مورد بهره برداری قرار می گیرند، بهبود وضعیت بهره برداری های دهقانی و واحدهای کوچک تولید مغفول مانده و تغییر کاربری اراضی کشاورزی اولین عارضه این غفلت است.

ناگفته پیداست که رشد و تکامل سرمایه داری ارضی و حرکت به سمت زنجیره کشاورزی مکانیزه در کشور به تدریج ناسازگاری خود را با قانون اصلاحات ارضی دهه چهل شمسی نشان میدهد اصلاحات ارضی باعث کند شدن روند های تمرکز و یکپارچگی زمین و در نتیجه اجارۀ زمین های بزرگ از سوی زمینداران به متقاضیان بومی گردیده لیکن توسعه نظام اجاره داری و تدوین قوانین مربوط به آن میتواند از عمده ترین اشکال حقوقی جلوگیری از خردتر شدن اراضی و حفظ مالکیت های کشاورزی باشد. امری که در بسیاری از کشورها امتحان مثبت خود را پس داده است. امروزه توسعه اجاره داری نوین نیازمند تدوین یک نظام اجرایی و ساختارهای منسجم و قانونمند است.

تدوین نظام جامع اجرایی اجاره داری بر کلیه مراحل اجاره دارای از آغاز تا پایان نظارت داشته و آن را مدیریت خواهد کرد. قوانین زمینداری و اجاره زمین زراعی در نظام کشاورزی ایران نیازمند اصلاحیه ها و تغییرات زیادی برای انطباق دادن آن قوانین با الزامات تکامل سرمایه داری در کشاورزی است. جدا از آنکه زمین می بایست توسط مالک آن کشت شود. باید ادارۀ زمین توسط کسانی که آن را به طور بارآوری اداره کنند، تسهیل گردد خواه صاحب زمین باشند یا آن را اجاره کرده باشند. جهت اجرای یک نظام اجاره داری زراعی موفق ابتدا می بایست بسترهای قانونی-حقوقی به موازات استلزامات فنی مربوطه فراهم شود تا از بروز تعارضات احتمالی جلوگیری شود.

لذا کاهش ریسک اجاره داری از طریق قانونمند کردن هر چه بیشتر نظام اجاره دارای زمین در کشاورزی، در چارچوب قوانین و مقررات نظام ثبتی و حقوقی کشور ضرورت تامه دارد بدین سان حتی ضروری است بستر اعتباری –مالی نظیر ایجاد ردیف های اعتباری یا تسهیلاتی برای اجارۀ زمین های کشاورزی و نیز مالکیت شرکت ها بر این زمین ها به وجود آید.

از جمله تسهیلاتی برای اجاره یا فروش زمین کشاورزان کهنسال، بازنشسته و از کار افتاده؛ در این رابطه لازم است همچنین مؤسساتی برای سازمان دهی اجارۀ زمین های کشاورزی به وجود آورد که کار آن قرض گرفتن زمین از کشاورزان، بهبود زیرساختی آن زمین ها و تغییر نقشه یا یک کاسه کردن شان و تأمین جریان آب در آنها در صورت لزوم و اجاره دادن زمین هائی که به این صورت بهبود یافته و اندازۀ اقتصادی پیدا کرده اند به «فعالان و بازیگران کارآمد» یعنی کشاورزان بزرگ و بنگاه های کشاورزی باشد. یکی از اهداف این کار، بهره گیری از مزیت هائی است که واحد های بزرگ و به طور کلی فعالیت اقتصادی در مقیاس بزرگ می توانند در بهبود بهره برداری از منابع و کاهش هرینه ها و در نهایت بالا بردن سودآوری که هدف غایی تولید است فراهم کنند. بدین سان ایران ناگزیر در زمینۀ توسعه بخش کشاورزی همان راهی را باید بپیماید که بیشتر کشورهای پیشرفته در زمینه کشاورزی پیموده اند.

حسین شیرزاد، مدیرعامل و رئیس هیات مدیره سازمان مرکزی تعاون روستایی ایران

انتهای پیام/